lave po rokoch opäť významne menia tvár.
S vlnou masívnej výstavby administratívy, obchodov - a najnovšie aj s boomom výstavby bytov pribúdajú architektonické dominanty, vznikajú nové štvrte. Ak je to skutočne tak, ako Bratislave predpovedajú odborníci a obrovský stavebný rozmach v súčasnej intenzite potrvá už iba niekoľko rokov, môžeme to vnímať, že sa okolo nás rodí jedna z ďalších zmien, ktoré sa zapíšu do histórie.
Zastavenie prvé: Koliba
Ak hovoríme o historických zmenách, prvým miestom nášho zastavenia by mala byť Koliba. Počas niekoľkých desaťročí sa zmenila na nepoznanie. Dnes sa opäť v dopravou preťažených úzkych uliciach stretávajú stavebné mechanizmy a nákladné autá. Pamätníci, ku ktorým patrí aj osemdesiatročný Ján sa na súčasné zmeny pozerajú prísne: strapec hrozna, ktorý má príslušná mestská časť v svojom znaku budú podľa neho musieť onedlho preškrtnúť. Územie Koliby je súčasťou Nového Mesta. Lokalitu územia ohraničuje Cesta na Kamzík, Jaskov rad, Tupého a Sliačska ulica.
Väčšia výstavba na takmer panenskom území Koliby sa spustila po roku 1919. Išlo najmä o rodinné domy so záhradami, v dolnom páse sa sústredili vinice. Ako sa dočítame v staršej publikácii Bratislava Nové Mesto, v roku 1998 v mestskej štvrti Koliba sa bývanie sústredilo do izolovaných rodinných domov postavených sčasti v 20-tych a 30-tych a sčasti v 60-tych a 70-tych rokoch. V tom čase však už stáli na Kolibe aj prvé dve menšie lokality bytových domov so vstavanou občianskou vybavenosťou. Koliba sa pre blízkosť lesa, turistické atrakcie, ako sú bobová dráha a lanovka, neodmysliteľné záhrady a romantické zákutia pôvodných malých uličiek, stala nielen tradičným výletným miestom, ale aj jednou z najlepších adries v Bratislave. To motivovalo mnohých individuálnych i menších a väčších firemných investorov. Záhrady sa začali zapĺňať novodobými rodinnými domami a v spodnej časti svahovitého terénu Koliby, kde bývali vinice, sa dnes začínajú formovať celé nové lokality.
Rozhodnutie, že kolibské vinohrady ustúpia novej výstavbe, ovplyvnili pozemkové úpravy, ktoré viedli k vytvoreniu územného plánu zóny. Trvalo to desaťročie, kým ho v roku 2006 dokončili, nový územný plán Bratislavy od septembra tohto roka už len prebral jeho koncepciu. Podľa informácie hlavného architekta mestskej časti Bratislava Nové Mesto Jaroslava Kocku, pri tvorbe plánov sa vychádzalo z ankety medzi súkromnými vlastníkmi vinohradov - niektorí chceli stavať hneď, iní sa neskôr pôvodného rozhodnutia hospodáriť z rôznych dôvodov vzdali. "Pozemky mali ako poľnohospodárska pôda hodnotu päť, šesť korún na meter štvorcový. Ako stavebné parcely sa predávali za 1 500 až 1800 korún," hovorí Kocka. Ich súčasná cena môže byť desať, dvanásť tisíc korún za meter štvorcový a viac.
Vo výstavbe je teda jasno. Podľa informácie hlavného architekta mestskej časti, na území Koliby zostali chránené len vinohrady v okolí Matúškovej ulice, stavať sa nebude pri Krahulčej a Sliačskej ulici, kde sa ráta s rekreačným využitím územia a meniť by sa nemalo nič ani v záhradkárskej osade Vtáčnik. Mnohí majitelia, na rozdiel od okolia, vzhľadom na aktuálny dopyt i cenu pozemkov, tým nie sú nadšení.
Vinohrady v páse Podkolibská - Sliačska sú určené na výstavbu bývania, ktorá sa ale musí riadiť regulatívmi: domy by nemali byť vyššie ako štvorpodlažné s podkrovím, alebo jedným ustupujúcim podlažím. Ďalej platí pravidlo - čím vyššie developeri stavajú, tým nižšie by stavby mali byť a musia mať vyšší podiel rodinných domov. Mestská časť stanovila aj koeficienty zastavanosti. Rozvoj výstavby na Kolibe nie je zanedbateľný a štruktúra sa mení v prospech bytových domov: počet stavebných povolení vydaných na rodinné domy sa medzi rokmi 2005 a 2006 síce viac ako zdvojnásobil na vlaňajších 27, za prvý polrok tohto roka však už má stavebné povolenie iba deväť rodinných domov a spolu až desať bytových domov (vlani to za celý rok boli iba dva, zato v roku 2005 dostalo povolenie na výstavbu osem bytových domov). Investori v najbližších rokoch plánujú na Kolibe dokončiť stovky bytov, iba Vinohradis by ich mal mať sedemsto. V súčasnosti podľa štatistík mestskej časti na Kolibe žije okolo dvetisíc občanov vo veku nad osemnásť rokov. Do ďalších volieb sa predpokladá, že počet voličov narastie aspoň o päťsto.
Novému rozvoju nestačí infraštruktúra poznamenaná ešte aj restami z minulosti. Málokto vie, že ešte do devätnástich najvyššie položených domácností na Kolibe stále niekoľkokrát do týždňa vozia pitnú vodu, na kanalizáciu nie sú napojené domy na Ceste na Kamzík, Vidlicovej ulici, Jedenástej, Sovej a Suchej ulici a časti Júnovej a Júlovej. Investori, ktorí budujú nové ulice, s týmito limitmi musia rátať a v rámci inžinierskych sietí budovať kanalizáciu.
Najväčšia výstavba na Kolibe sa sústredí do nižších častí, kde boli vinice. Keďže lokalita je s ostatnou Bratislavou spojená len cez ulice Podkolibskú a Jeséniovu, problémy s dopravou sa tvrdo dotýkajú aj obyvateľov v staršej zástavbe rodinných domov v hornej časti územia. Starým problémom, ktorý zostáva medzi prioritami mesta Bratislavy už druhé volebné obdobie je nedokončené prepojenie Koliby cez Vlársku ulicu, kde podľa interaktívnej mapy zóny chýba už zhruba len päťsto metrov. Územný plán zóny zahŕňa aj ďalší komunikačný systém, ktorý však čaká na rekonštrukciu Tupého ulice a jej predĺženie na Sliačsku. "Odľahčenie dopravy po Podkolibskej mestská časť v súčasnosti rieši s investormi," hovorí Kocka.
Nehnuteľnosti a ceny
Koliba vždy patrila k tým luxusnejším, a teda drahším bratislavským lokalitám. Trh s bývaním tu tvoria najmä ponuky na rodinné domy, či vily, prípadne byty v novostavaných takzvaných mestských vilách, ktoré by na rozdiel od bežných bytových domov mali priniesť viac komfortu a súkromia bez nutnosti zaťažovať sa starostlivosťou o rodinný dom. Ceny nehnuteľností na Kolibe vo všeobecnosti významne rastú (na čom sa vo významnej miere podieľajú luxusné novostavby), ale aj diferencujú - rozdiel medzi najlacnejšou a najdrahšou ponukou je väčší, ako bol pred tromi rokmi. Podľa údajov z Cenovej mapy nehnuteľností spoločnosti Datalan a Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, v roku 2004 sa na Kolibe rodinné domy a vily ponúkali v priemere za 12,7 milióna korún, ponuky sa začínali na úrovni približne 8,9 a končili u 21 miliónov korún. V súčasnosti stredná hodnota ponúk predstavuje zhruba šestnásť miliónov korún za dom či vilu, v prvom polroku 2007 sa našli ponuky od 7,9 do 35 miliónov korún.
Ponuky nehnuteľností za viac ako šesťdesiat miliónov korún sú na Kolibe skôr výnimkou ako pravidlom. A to na rozdiel od susedných Kramárov či Hradného vrchu, kde sa domy, alebo skôr aj sídla, ponúkajú za ceny od sedemdesiat miliónov korún. Koliba je teda drahá lokalita, nie však najdrahšia. Ako sa ceny budú vyvíjať naďalej, závisí aj od developerov a toho, do akej miery nová výstavba samotná nepoškodí pôvodné benefity lokality - pokojné bývanie v peknom prostredí pod lesom a medzi záhradami a s krásnym výhľadom na Bratislavu.
Zastavenie druhé: Dlhé Diely
Bratislavská lokalita Dlhé Diely si v súčasnosti naplno "užíva" nepríjemné dedičstvo socialistickej výstavby ako aj dravý záujem nových investorov. V minulosti malú osadu s rozptýlenými domcami, chatkami, ovocnými záhradami a vinohradmi prakticky zrovnala so zemou socialistická komplexná bytová výstavba v osemdesiatych rokoch. Plány výstavby z roku 1987 rátali na Dlhých Dieloch s výstavbou 6600 bytov v bytových domoch a viac ako 21 700 obyvateľmi. Individuálna výstavba rodinných domov na súkromných pozemkoch sa nepodporovala. Vyrástlo preto sídlisko, pričom všetky aktivity smerovali do bývania a zámery dobudovania tak potrebnej občianskej vybavenosti sa odsúvali na neskoršie obdobie. To spolu s príchodom deväťdesiatych rokov neprišlo. Na celom novopostavenom území vzniklo jediné obchodné centrum so službami Pátek, drobné predajne na prízemí bytových domov utrpeli rozvojom supermarketov a hypermarketov. Parkovacie plochy a dopravné napojenie boli naplánované a vybudované podľa vtedajších potrieb.
Dnes na Dlhých Dieloch podľa údajov Miestneho úradu Bratislava Karlova Ves žije zhruba 17 200 obyvateľov v 7 600 bytoch. Rastú nároky na životný štýl, zvýšil sa počet áut. Nestačia parkoviská a ani príjazdové cesty, ktoré navyše zjednosmernili, aby sa po stranách mohlo parkovať, jediný supermarket v lokalite obyvateľom nestačí a situácia speje k nespokojnosti, ktorá sa vyostruje. Súčasná tvár Dlhých Dielov tvorí doslova mix predrevolučných udržiavaných i neudržiavaných panelákov, staveniská a nové budovy pestré nielen farbami, ale aj architektonicky.
Investori sa o Dlhé Diely začali zaujímať prakticky hneď po roku 1989. V niektorých prípadoch, žiaľ, so všetkými negatívami vtedy len sa formujúceho trhu. Nevyjasnené zmluvné vzťahy a konflikty, napríklad v prípade investora Sun, brzdili dokončovanie. Z niektorých častí Dlhých Dielov sa tak na dlhý čas stalo len stavenisko, problémom sa sčasti nevyhol ani novodobý a ambiciózny projekt Nového bratislavského centra, ktorý, napriek tomu, že jeho pôvodná koncepcia pochádza z roku 1999 ešte nie je dokončený. Dobudovaný tu nie je ani pôvodne naplánovaný park, ktorý, ako na to poukazujú občania a neskrýva to ani vedúci oddelenia výstavby miestneho úradu architekt Peter Štetina, sa tlakom investorov zmenil iba na úzky pás naplánovanej zelene.
Do ďalšieho osudu, ako budú o pár rokov vyzerať Dlhé Diely sa pred niekoľkými dňami rozhodli zasiahnuť občania - postavili sa na odpor proti ďalšej výstavbe naplánovanej na Hlaváčikovej ulici, kde mala byť ešte podľa socialistických plánov škola. Neskôr sa tu však podľa Štetinu začalo rokovať s investormi o možnosti postaviť športové zariadenia a v malom rozsahu tu chceli povoliť bytovú zástavbu - do 150 bytov. Obyvatelia by tu však uvítali športoviská a verejnú parkovú zeleň. "To bude potrebovať zmenu územného plánu, pretože takýto zámer nie je v súlade s terajším, ale ani územným plánom, ktorý bude platiť od septembra," hovorí Štetina. Poslanci bratislavskej mestskej časti koncom júna rozhodli, že Karlova Ves začne konanie v súvislosti s dočasnou stavebnou uzáverou pre lokalitu Dlhé Diely. V "horúcej" lokalite na Hlaváčikovej však už bolo vydané územné rozhodnutie na dom s 22 bytmi, stavba je podľa informácie miestneho úradu v stavebnom konaní. O územné rozhodnutie tu už požiadal aj ďalší investor, ktorý chce postaviť športovo obytný komplex so 168 bytmi a občianskou vybavenosťou.
Tak či onak, developeri považujú Dlhé Diely za zaujímavú a v niektorých častiach dokonca luxusnú lokalitu. V súčasnosti je tu v stavebnom konaní alebo vo výstavbe viac ako 340 bytov. Výstavbou zatiaľ menej dotknutou lokalitou je pás pozemkov v súkromných rukách nad Devínskou cestou. Jej nesporným a zatiaľ priam panenským benefitom je kúzelný výhľad na Dunaj pre bývajúcich v prvých radoch. Hoci aj s momentálne preťaženým sídliskom za chrbtom priťahuje ďalších a ďalších bývajúcich.
Ako je to na trhu
Realitný trh na Dlhých Dieloch v súčasnosti predstavujú najmä byty - staršie, v pôvodnom stave, s rôznymi stupňami vykonanej rekonštrukcie, ako aj novostavby.
Ceny bytov tu vo všeobecnosti patria skôr k stredným bratislavským ponukám. Dlhé Diely teda nie sú ani najdrahšie, ale ani najlacnejšie. Ak sa pozrieme na stredné hodnoty cien prerátané na meter štvorcový, zaplatíte tu spravidla menej ako inde v Karlovej Vsi, alebo v Dúbravke, ale viac ako napríklad v Lamači alebo od centra mesta vzdialenejšej Devínskej Novej Vsi. V porovnaní s Petržalkou sú na Dlhých Dieloch lacnejšie na meter štvorcový väčšie byty. V Cenovej mape nehnuteľností, pred tromi rokmi sa staršie dvojizbové byty (vhodné napríklad pre mladé rodiny) na Dlhých Dieloch ponúkali za cenu jedného a pol milióna do dvoch miliónov korún. V prvom polroku tohto roka to bolo od 2,3 až 2,6 milióna korún. Stredná cena za meter štvorcový sa tu pohybuje okolo 38 až 43 tisíc korún. Rovnako veľké byty po čiastočnej prípadne komplexnej rekonštrukcii, sa pohybujú zhruba okolo 49 tisíc korún za meter štvorcový. V súčasných novostavbách ceny rovnako veľkých bytov štartujú na podobnej úrovni, ako pýtajú predajcovia najdrahších starších bytov - od 2,65 do takmer šesť miliónov korún (48 až 77 tisíc korún za meter štvorcový).
A do tretice: Čierna Voda
Pôda na Čiernej Vode nebola ešte pred dvesto rokmi hospodársky využívaná. Dôvodom bolo podmáčenie a miestna flóra a fauna zodpovedala takýmto podmienkam. Históriu územia si možno z veľkej časti iba domýšľať. Miesta, kde nič nie je, sa spravidla do kroník nedostávajú, čo sa o dnešnej Čiernej Vode, kde vzniká veľká nová bratislavská štvrť, už nedá povedať.
Blízkosť prudko sa rozvíjajúcej Bratislavy naštartovala v lokalite rozvoj ešte v čase, keď sa písala história Pálffyovskej a Esterzházyho rodín. Tie pôdu odvodnili, vodu nasmerovali do toku Čiernej Vody a vytvorili podmienky pre poľnohospodárstvo. Využili progresívny systém, ktorý bol donedávna funkčný a kanály dodnes vytvárajú na Čiernej Vode štvorce dnešných z veľkej časti stavebných pozemkov. Vznikli tri majere: Horný, Dolný a Triblavina. Z histórie Čiernej Vody sa zachoval dnešný Hlavný Dvor s trojpodlažnou sýpkou. Zachovali sa aj byty bývalých poľnohospodárskych pracovníkov - bírešov, platených z veľkej časti naturáliami. Tieto byty si súčasní vlastníci rekonštruujú na pekné, hoci skôr skromné súčasné bývanie. Hlavný Dvor žiaľ v súčasnosti ani zďaleka nepripomína námestie, alebo centrum, kde by sa ľudia z Čiernej Vody mohli stretávať.
Znárodnenú pôdu, ktorú spravoval v socializme dobre prosperujúci Hydinársky štátny majetok neskôr rozdelili súkromným vlastníkom v rámci reštitúcií. Ako hovorí Ľubomír Žiak, ktorý v Čiernej Vode býva viac ako tridsať rokov, výstavba sa aj tu rozbehla hneď po roku 1989. Pôvodne mala poľnohospodárska pôda hodnotu okolo dvadsať korún, neskôr sa za meter štvorcový na stavebnej parcele platilo dva a pol tisíca korún, dnes môžete v lokalite kúpiť budúci dom i s pozemkom za štyri milióny a viac.
Na tempe výstavby na Čiernej Vode možno vidieť, ako si developeri veľmi rýchlo a dobre uvedomili potenciál územia v blízkosti prírody v podobe štátnej prírodnej rezervácie Šúr a zároveň lokality dopravne dobre prístupnej z hlavného mesta, odkiaľ vysoké ceny pozemkov vytláčali záujemcov o bývanie v rodinnom dome do okolia. Čierna Voda sa stala prvým satelitným mestečkom, kam chodila z Bratislavy mestská hromadná doprava.
V súčasnosti sa na Čiernej Vode otvárajú nové lokality s bývaním jedna za druhou. Keďže investori stavajú na zelenej lúke, tak aj s infraštruktúrou, ktorú neskôr odovzdajú samospráve. S ďalšou výstavbou najmä bývania sa ráta aj v nasledujúcich rokoch. Niektoré polia, ktoré dnes obklopujú enklávy rodinných domov v rôznom štádiu rozostavanosti, sa ešte tento rok po zbere úrody alebo na budúci rok zmenia na stavebné parcely. Do troch rokov by sa malo sformovať aj územie, ktoré prinesie vyšší podiel občianskej vybavenosti, čo by mohlo Čiernej Vode priniesť v súčasnosti neexistujúce centrum. To dnes svojim spôsobom supluje Hotel Kamila - prvá veľká investícia v lokalite.
O tom, že sa v týchto rokoch tvorí ďalšia história, nemôže byť pochýb - obec odhaduje, že do desiatich rokov bude na Čiernej Vode bývať okolo pätnásť tisíc obyvateľov. V roku 1989 to bolo 450.
Prirýchly rozvoj obce priniesol aj problémy. Najbolestivejším z nich je doprava. Každodenné dochádzanie za prácou a do škôl plní v špičke cesty. Je pripravená štúdia, ktorá by mala Čiernu Vodu a hlavne Vajnory, cez ktoré cestujú obyvatelia viacerých satelitných mestečiek, odbremeniť. Dnes nevyhovujúcu dopravu by mohol riešiť nultý okruh, ktorý by mal vyúsťovať medzi Svätým Jurom a Račou. Druhá alternatíva ráta so skratkou, ktorá by mala vyúsťovať na triblavinskom odpočívadle a nadväzovať by mala na diaľnicu. Obec podľa informácie oddelenia výstavby má nové dopravné riešenie zanesené od októbra v územnom pláne, uskutočniť by sa malo s pomocou investorov. Podľa stanoviska ministerstva dopravy návrh na vybudovanie novej diaľničnej križovatky v lokalite Triblavina na diaľnici D1 Bratislava - Trnava ako jeden z variantov spracovanej štúdie rozšírenia diaľnice D1 Bratislava - Trnava na šesťpruhovú sa momentálne posudzuje.
Faktom, ktorý znepríjemňuje fungovanie samospráve je neochota nových obyvateľov hlásiť sa na Čiernej Vode k trvalému bydlisku. Obec tak prichádza o nemalé peniaze z podielových daní, čo vlani tvorilo sumu vyše päťtisíc korún na občana ročne. Podľa ostatných štatistík tak nie je v obci prihlásených okolo dvetisíc nových obyvateľov.
Ako sa žije na Čiernej Vode
Ak idete okolo Čiernej Vody, rozsiahle pozemky, kde sa stavia bývanie i určitý, hoci malý podiel občianskej vybavenosti jednoducho nemôžete nevidieť. Vedľa seba tu stoja moderné, už zabývané domy, a rozostavané nehnuteľnosti rôznych tvarov a architektonických stvárnení.
Pre mnohých Bratislavčanov je však aj napriek tomu v budúcnosti husto osídlená Čierna Voda vítanou alternatívou mestského paneláku. "Voľbu neľutujeme, sťahovali sme sa z Petržalky, takže v porovnaní so sídliskom je to úplne iné bývanie," hovorí hlava mladej rodiny. K výberu lokality týchto mladých ľudí viedli finančné možnosti, ponuka na trhu (hlavne architektúra) a dopravné napojenie (možnosť využívať MHD a diaľnica je v dosahu). Rodine sa tu páči, pretože má pokoj od mestského zhonu, vlastný dom a záhradu a cesta do Bratislavy netrvá dlhšie ako dvadsať minút. Vítajú prechádzky do Panonského hája, láka ich Šúr, jazerá, ale aj husacina v neďalekom Slovenskom Grobe, golf a kone a veľa si sľubujú aj od existencie termálneho prameňa, pri ktorom by v budúcnosti mohol stáť aj aquapark. To všetko im stojí za každodenné cestovanie do hlavného mesta. Na Čiernej Vode im však chýba občianska vybavenosť, ktorú zatiaľ nikto komplexne nerieši a jej výstavba je skôr na developeroch jednotlivých zón. Nepáči sa im doposiaľ relatívne nekoncepčný rozvoj a nízka kvalita miestnych komunikácií.
