Podľa zákona je hypotekárny úver dlhodobým úverom s lehotou splatnosti najmenej 5 rokov zabezpečený záložným právom k tuzemskej nehnuteľnosti. Banka ho poskytuje právnickým a fyzickým osobám na nákup, výstavbu, rekonštrukciu tuzemských nehnuteľ-ností a je financovaný prostredníctvom vydávania a predaja hypotekárnych záložných listov.Napriek faktu, že hypotekárny úver je najštandardnejší nástroj financovania kúpy bytu vo vyspelých krajinách, Slovensko zatiaľ na jeho širšie uplatnenie čaká. Dôvodom je nízka kúpyschopnosť obyvateľstva, vysoké úrokové sadzby z úverov, problémy na kapitálovom trhu. Ako prvá získala licenciu na poskytovanie týchto úverov Všeobecná úverová banka, a.s., Bratislava, a to v roku 1997. V súčasnosti majú okrem nej licenciu ďalšie štyri banky - Tatra banka, Istrobanka, Slovenská sporiteľňa, HVB Slovakia.

Výhodou hypotekárneho úveru je možnosť okamžitého nákupu nehnuteľnosti. Banka totiž akceptuje ako predmet zálohy nakupovanú nehnuteľnosť. Nemenej dôležitým prvkom je aj možnosť požiadať o predhypotekárny úver.

Štát od roku 1999 aj túto formu financovania podporuje tzv. bonifikáciou úverov. Tým sa ich cena priblížila k cene za stavebné sporenie. V tomto roku výška príspevku predstavuje 5 %. Maximálna lehota splácania úveru, tak aby nezanikol nárok na príspevok, je 30 rokov.

Nárok na štátny príspevok majú iba fyzické osoby - občania a podnikatelia, ak im hypotekárny úver slúži na získanie bývania teda kúpu, výstavbu či rekonštrukciu bytu alebo rodinného domu. Príspevok sa poskytuje len na jeden úver žiadateľa a na jednu bytovú jednotku a jeho výška je maximálne 2,5 mil. Sk. Pri úvere nad tento objem sa príspevok neposkytuje. Pokiaľ jedna fyzická osoba čerpá viac úverov, má nárok na príspevok iba pri jednom. Výšku štátneho príspevku vymedzuje Zákon o štátnom rozpočte na príslušný rok. Jeho percentuálna výška pre zmluvy uzat-vorené v jednotlivých rokoch sa nemôže zmeniť počas celej lehoty splatnosti hypotekárneho úveru.

Nárok na štátny príspevok zaniká vtedy, ak klient uzavrie viac zmlúv o úvere a vyhlásenie o nároku na štátny príspevok obsahuje viac zmlúv. Vtedy stráca nárok na príspevok v danom roku zo všetkých zmlúv o hypotekárnom úvere. Nárok zaniká aj vtedy, keď dlžník nedodrží účel, na ktorý bol úver poskytnutý, alebo ak banka preradí pohľadávku do skupiny klasifikovaných pohľadávok.

Pri žiadaní o úver musí občan predložiť:

* znalecký posudok k nehnuteľ-nosti, ktorá bude predmetom zabezpečenia

* list vlastníctva k nehnuteľnosti použiteľný na právne úkony, nie starší ako tri mesiace

* geometrický plán, stavebné povolenie, projektovú dokumentáciu, rozpočet stavby

* list vlastníctva k pozemku (pri výstavbe nehnuteľnosti)

* doklad o poistení nehnuteľnosti

* doklad o zaplatení dane z nehnuteľnosti

* potvrdenie o výške príjmov zo závislej činnosti

* plán splácania prijatých úverov a splácania lízingových splátok

* dohodu manželov o rozšírení alebo zúžení zákonom určeného rozsahu bezpodielového spoluvlastníctva

* potvrdenie o výške čistého mesačného príjmu, potvrdenie o príjme za posledných 12 mesiacov

Hypotekárny úver je poskytovaný iba na základe založenej nehnuteľnosti. Banka ho môže poskytnúť maximálne do výšky 60 % z hodnoty nehnuteľnosti stanovenej bankou, na základe jej ocenenia oprávneným súdnym znalcom.

Spôsoby založenia sú nasledovné:

* formou záložného práva zriadeného k predmetnému nehnuteľnému majetku

* nehnuteľným majetkom nachá-dzajúcim sa na území Slovenskej republiky

* nehnuteľným majetkom vo vlastníctve klienta alebo tretej osoby

* komerčne využiteľným majetkom, teda takým, ktorý je predajný, resp. prenajímateľný

* nehnuteľným majetkom v bezpodielovom spoluvlastníctve

* stavbami budúcimi aj rozostavanými

* nehnuteľným majetkom, na ktorom nevzniklo záložné právo tretej osoby

* majetok musí byť poistený a poistné plnenie musí byť vinkulované v prospech banky

* majetok musí byť taký, kde je načas splnená daňová povinnosť

* musí byť predložený znalecký posudok

Okrem spomínaných nehnuteľ-ností môže dlžník ručiť aj:

* biankozmenkou vystavenou a akceptovanou žiadateľom a avalovanou treťou osobou

* ručením bonitnou treťou osobou formou ručiteľskej listiny

* záručnými, termínovanými vkladmi a inými druhmi peňažných vkladov vinkulovanými v prospech banky na celé obdobie trvania úverového vzťahu

* bankovou zárukou tuzemskej alebo zahraničnej banky

Ďalším produktom z tejto oblasti je takzvaný predhypotekárny úver. Tento úver slúži na preklenutie časového obdobia od začatia výstavby do doby, než sa novostavba dostane do fázy, keď môže byť zapísaná do katastra nehnuteľností. Využíva sa vtedy, ak žiadateľ nemá k dispozícií nehnuteľnosť v požadovanej hodnote, ktorú by mohol založiť. Predhypotekárny úver musí byť tiež zabezpečený, a to aspoň pozemkom, na ktorom sa má realizovať investičný zámer. Po splnení určitých podmienok ho banka zmení na klasický hypotekárny úver. Maximálna doba splatnosti tohto úveru sú štyri roky.

Výpočet bonity:

Banka pred poskytnutím akéhokoľvek úveru potrebuje poznať bonitu klienta. Bonita sa vypočíta ako rozdiel medzi čistým mesačným príjmom klienta (poprípade aj spoludlžníka) a čistými mesačnými výdavkami. Po odčítaní všetkých položiek ostane čistý mesačný disponibilný príjem. Tento príjem musí byť samozrejme vyšší alebo minimálne rovnaký ako mesačné splátky úveru, o ktorý občan žiada.

Do príjmov sa započítava:

* čistý mesačný príjem zo závislej činnosti

* čistý mesačný príjem z kapitálového majetku

* čistý mesačný príjem z nehnuteľností

* ostatné čisté mesačné príjmy

Od zisteného súčtu sa odpočítajú nasledovné položky:

* mesačné zrážky zo mzdy

* mesačné výživné

* mesačné poistné akéhokoľvek druhu

* splátky hypotekárnych a iných úverov

* iné mesačné záväzky a platby

* suma životného minima, resp. náklady na osoby žijúce v jednej domácnosti

* podmienky sa môžu v jednotlivých bankách čiastočne líšiť