do rekonštrukcie svojho vlastného bývania, veľakrát však na tom nie sú dobre ostatné časti spoločného domu.

Banky si aj na tento priestor našli alternatívu financovania a umožňujú spoločenstvám vlastníkov bytov a nebytových priestorov, prípadne správcom, či tomu, kto má bytový dom na starosti, aby si mohol požičať prostriedky na financovanie finančne náročných operácií v dome. V súčasnej dobe nie je problém nájsť takýto produkt v ktorejkoľvek banke. Postup získavania úveru je podobný ako v prípade bežného občana - aj tu si finančné inštitúcie vyžiadajú doklady, ktoré svedčia o schopnosti splácať úver.

Slovenská sporiteľňa

Slovenská sporiteľňa poskytuje úver pre spoločenstvá vlastníkov bytov a pre správcov bytových domov na obnovu a rekonštrukciu bytového domu. Účel úveru je viazaný na konkrétnu formu investície. Minimálna výška úveru je 500 000 Sk, maximálna 25 mil. Sk, najviac však 250 000 Sk na jeden byt v bytovom dome, splatnosť úveru je od 4 - 20 rokov. Pre potreby analýzy platobnej disciplíny je klient povinný predložiť aktuálny rozpis ročných platieb jednotlivých bytov, nebytových priestorov do fondov, ako aj správu o hospodárení s finančnými prostriedkami za posledných 12 mesiacov.

Podobný špecializovaný úver ponúka aj Dexia banka.

Tatra banka

V Tatra banke nám potvrdili možnosť získať úver na akúkoľ-vek opravu alebo investíciu spojenú s bytovým domom, ktorú riadne schválilo zhromaždenie vlastníkov bytov v súlade s platnými zákonmi. Minimálna výška úveru je 3 mil. Sk, maximálnu banka nestanovuje. Pri správcovských spoločnostiach výška úveru nie je limitovaná a určuje sa vždy individuálne. "Úrokové sadzby banka určuje v závislosti od výšky úveru a lehoty splatnosti úveru," vysvetlil nám Roman Začka, hovorca banky. "Zvyčajne sa pohybujú na úrovni približne 5,5 % ročne. Lehota splatnosti je závislá od účelu financovania." Podmienky možno rozdeliť na podmienky pred a po poskytnutí úveru. "V prvom prípade klient predloží finančné výkazy a vyplnený dotazník. Po poskytnutí úveru musí dlžník zabezpečiť svoju činnosť tak, aby bol schopný splácať úver. Jedná sa hlavne o navýšenie odvodov vlastníkov bytov do fondu údržby a opráv."

UniBanka

UniBanka ponúka hypotekárny úver pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov, jeho výška je od 100 000 Sk do 10 mi-liónov Sk so splatnosťou 1 - 10 rokov. Majitelia bytov pritom nemusia zakladať žiadne zbytočné bytové i nebytové priestory. Ako ručenie za úver sa požaduje vinkulácia peňažných prostriedkov fondu opráv na účte v UniBanke.

OTP banka

Úver pre spoločenstvá vlastníkov bytov môže byť v OTP banke spracovaný dvomi spôsobmi - ako komerčný úver pre SVB alebo ako retailový úver (spotrebný alebo hypotekárny).

V prípade retailového úveru je jedným zo základných parametrov produktu účelového úveru žiadosť členov, to znamená vlastníkov jednotlivých bytov v bytovom dome ako solidárnych dlžníkov, medzi ktorými je zaradené aj spoločenstvo, z účtu ktorého bude úver v konečnom dôsledku splácaný. Na to, aby sa mohla takáto žiadosť o úver spracovať, preukazujú žiadatelia súhlasom minimálne dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov

bytov a nebytových priestorov v dome.

Takto štruktúrovaná žiadosť o úver je potom spracovaná ako spotrebný alebo hypotekárny - v závislosti od navrhnutého zabezpečenia požadovaného úveru.

Výhodou uvedeného produktu pre vlastníkov bytu je splácanie poskytnutého retailového úveru priamo z účtu spoločenstva. To musí doložiť doklady o tom, že už v čase podania žiadosti o úver disponuje dostatočnými príjmami. Ide najmä o pravidelné mesačné preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, ktoré postačujú na splácanie anuitných splátok úveru. Prípadne sa predkladajú doklady o tom, že mesačné platby členov spoločenstva boli v potrebnom rozsahu navýšené.

Ľudová banka

V Ľudovej banke sa produkt poskytuje pod názvom Hypotekárny úver pre spoločenstvo vlastníkov bytov. Podmienky sú obdobné ako pre fyzické osoby. Treba predložiť okrem iného aj zápis z členskej schôdze spoločenstva o navýšených preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv a o ručení bytmi podľa dohody spoločenstva vlastníkov. "Hypotekárny úver sa poskytuje na celý bytový dom, napríklad na zateplenie, opravu fasády, strechy a podobne," potvrdila nám Jana Lukáčová.

Istrobanka

Istrobanka za účelom financovania obnovy bytového fondu vytvorila produkt Obnova, ktorý poskytuje finančné zdroje pre opravu spoločných častí, zariadení a príslušenstva bytových domov (nahrádzanie opotrebovaných konštrukcií novými konštrukciami s cieľom obnoviť funkčnosť stavby), výstavbu vlastných kotolní bytových domov, modernizáciu spoločných častí, zariadení a príslušenstva bytových domov (odstránenie morálne opotrebovaných častí vybavenia, aby sa zvýšili úžitkové vlastnosti stavby pomocou modernejších systémov). Úver tiež možno využiť na rekonštrukciu bytových domov, ktorá si vyžaduje zásahy do konštrukcie, predovšetkým dispozičného usporiadania miestností a technologickej časti stavby. Takto sa financuje aj oprava a modernizácia a rekonštrukcia častí, ktoré je nevyhnutné vykonávať súčasne, napríklad balkóny, lodžie, okná a podobne. A netreba zabúdať ani na zatep-ľovanie, resp. celkovú rekonštrukciu bytového domu.

Produkt Obnova je určený pre obce a mestá, ktoré spravujú bytový fond, spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov, právnické alebo fyzické osoby, ktoré vykonávajú správu bytov, neziskové organizácie, bytové družstvá.

Modifikáciou tohto produktu je Obnova Plus, ide program obnovy bytového fondu od projektu, cez financovanie až po realizáciu. Ide o spoločný projekt Istrobanky a spoločnosti Baumit. Záujemcovia tak získavajú aj bezplatné poradenstvo v oblasti finančnej i technickej.

Minimálna výška úveru je 200 000 Sk, maximálna výška úveru nie je ohraničená. Splatnosť úveru je 15 rokov, v niektorých prípadov môže byť aj dlhšia. Úroková sadzba je založená na alternatívnom systéme úročenia - variabilná sa prehodnocuje dvakrát ročne

(6-mesačný BRIBOR + 1,5 % ročne), fixná na obdobie 5 rokov (5,5 % ročne).

"Splátky istiny úveru si žiadateľ môže dopredu naplánovať, takže následne vie naplánovať aj prípadné ďalšie opravy, ktoré bude realizovať z fondu prevádzky, údržby a opráv, napríklad oprava výťahov a rozvodov," informovali nás v Istrobanke.

Žiadateľ predkladá banke podklady o tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv za m2 podlahovej plochy bytu daného domu. Z toho sa dá vypočítať, koľko je mesačná tvorba fondu opráv bytového domu. V prípade, že klient požaduje vyšší úver, ako je v súčasnosti jeho mesačná tvorba do fondu opráv, banka mu odporučí, aby zvýšil tvorbu fondu opráv. Spoločenstvo by tak malo nielen splácať úver, ale

by si tvorilo aj rezervu v prípade nepredvídateľných udalostí. Ďalšou nezanedbateľnou skutočnosťou je aj pomer neplatičov v bytovom dome, čo musí klient taktiež predložiť.

Výhoda pre žiadateľov o takýto druh úveru spočíva hlavne v tom, že na jeho zabezpečenie banka nepožaduje nehnuteľnosť, pretože banka spolupracuje so Slovenskou záručnou a rozvojovou bankou. Úver na stanovený účel môžu spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov zaručiť okrem bankovej záruky výlučne zriadením záložného práva k pohľadávkam do fondu prevádzky, údržby a opráv, ktorý je tvorený bez ohľadu na to,

či spoločenstvo čerpá úver alebo nie.

ČSOB

"V rámci úverov fyzickým osobám sme schopní prefinancovať investíciu do bytových domov vo vlastníctve fyzickej osoby a nezaradených do podnikania za rovnakých podmienok ako pri bežnom hypotekárnom úvere novou biznis hypotékou," povedala Marta Krejcarová z ČSOB. "Máme takisto úver na obnovu všetkých typov bytových domov - spoločenstvám vlastníkov bytov, bytovým družstvám a domom v správe. "Najväčší problém na trhu je pri domoch v správe, kde sa posudzuje bonita správcu a vyžaduje sa od neho ručenie. Keďže správca má v portfóliu viacero bytových domov, nedokáže si zobrať adekvátny úver, t. j. domy získajú buď nedostatočnú alebo žiadnu rekonštrukciu, prípadne sa rekonštrukcia odkladá o niekoľ-ko rokov," dodala. "Riešime to preto tak, že posudzujeme hodnotu bytového domu, pričom

klient si môže vybrať z rôznych druhov ručenia, vrátane Slovenskej záručnej a rozvojovej banky. Možno takisto využiť doúverovanie - minimálne 20 % investície - k úveru zo Štátneho fondu rozvoja bývania. Úver býva rovnako ako ŠFRB na 20 rokov, pričom poskytuje domu aj bankovú záruku, ktorú akceptuje ŠFRB. Bežne štátny fond požaduje zabezpečenie 100 % nehnuteľnosti, to znamená všetky byty, čo je nepriechodné. Táto záruka je u nás až 20-ročná, t. j. netreba po desiatich rokoch nahradiť ručením nehnuteľnosťou, čo je veľmi problematické."

Základnými podmienkami pre získanie úveru je správa o hospodárení s fondom opráv za posledné tri roky, doklad o registrácii spoločenstva a projektová dokumentácia, zabezpečenie, napríklad záruka SZRB, záložné právo na fond opráv, ručiteľské prehlásenie, biankozmenka, ručenie nehnuteľnosťou. Pri menších úveroch sa zabezpečenie nevyžaduje.

Všeobecná úverová banka

Aj vo VÚB sú v ponuke špe-ciálne úvery pre spoločenstvá vlastníkov bytov na rekonštrukciu, modernizáciu a opravu spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstvá bytových domov, lehota splatnosti maximálne do 10 rokov a vyžaduje sa zabezpečenie bankovou zárukou SZRB.

HVB Bank

V HVB Bank možno využiť produkt HVB Dobrá správa, ktorého účelom môže byť renovácia vnútorných priestorov - maľovanie, oprava elektrických obvodov a pod., modernizácia bytového objektu, kedy sa odstráňujú opotrebované časti vybavenia (výmena výťahov, výmena vchodových brán, zavá-dzanie bezpečnostných elektronických systémov), ďalej to môže byť oprava striech, zatepľovanie, oprava balkónov, lodžií, schodiskových priestorov, obvodového plášťa a pod.

Minimálny objem úveru je 250 000 Sk, maximálna suma nie je ohraničená. Banka je ochotná prefinancovať 100 % oprávnených nákladov projektu. Klient si môže vybrať medzi postupným a jednorazovým čerpaním prostriedkov. Úroková sadzba sa pohybuje už od približne 4 % ročne. Banka pri financovaní uplatňuje dva prístupy, ktoré sa odvíjajú od zabezpečenia úveru. V prípade, že je úver garantovaný zárukou SZRB, spoločenstvo môže získať financovanie na obdobie max. 10 rokov, resp. až 15 rokov bez záruky SZRB.

Maximálna zadlženosť jedného bytu môže byť 300 000 Sk. Podmienkou pre získanie úveru je aj dobrá platobná disciplína spoločenstva, presmerovanie platobného styku na účet vedený v HVB Bank, vek panelového bytového domu maximálne 60 rokov, resp. najviac 80 rokov v prípade tehlového bytového objektu. Netreba aj v tomto prípade zabúdať, že mesačná tvorba fondu opráv musí postačovať na splácanie úveru a tvorbu rezervy na krytie nečakaných drobných rekonštrukčných prác.

Zabezpečenie úveru je možné dvoma spôsobmi - záruka SZRB, vinkulácia poistného plnenia za bytový dom v prospech banky, vinkulácia časti prostriedkov na účte fondu opráv v prospech banky. V druhom prípade sa vyžaduje vinkulácia poistného plnenia za bytový dom v prospech banky, vinkulácia časti prostriedkov na účte fondu opráv v prospech banky a podľa dohody medzi klientom a bankou, napr. zmenka, záložné právo na nebytové priestory, cesia pohľadávok a pod. Banka nepožaduje záložné právo na byty nájomcov. (sbr)