Bývame v bytovom dome, kde je približne 40 majiteľov bytov, dom je v správe správcovskej spoločnosti. Niektorí majitelia byty predávajú a noví si ich rekonštruujú. Keď robil pred dvoma rokmi rekonštrukciu nový majiteľ bytu na našom podlaží, všetkých ľudí vo vchode písomne oboznámil s rekonštrukciou, s architektonickými plánmi opraveného bytu aj s plánovaným ukončením prestavby. Dostali sme tiež kontakt na stavbyvedúceho a keď sme mali kvôli rekonštrukcii nejaký problém, mohli sme mu zavolať. Nevieme, či to je povinnosť majiteľa, alebo v tomto prípade to bola len ústretovosť a snaha o dobré vzťahy.

Teraz sa už asi štyri mesiace rekonštruuje byt pod nami, nikto nás však s ničím neoboznámil. Keď sme raz robotníkov upozornili, aby umývali schodište, tak to síce urobili (aj robia), ale na stavbyvedúceho sme kontakt nedostali. Aké sú povinnosti majiteľov bytov voči spoluvlastníkom pri rekonštrukcii bytu v bytovom dome? Nemali by sme poznať aspoň termín ukončenia rekonštrukcie a vedieť, či sa pod nami nebúrajú priečky, či má nový majiteľ vôbec stavebné povolenie?

Otázky týkajúce sa stavieb a stavebných úprav upravuje zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov. Pri rekonštrukcii bytu, resp. pri iných stavebných úpravách, treba zohľadniť niekoľko dôležitých aspektov vychádzajúcich predovšetkým z druhu a rozsahu stavebných úprav.

Pokiaľ ide o povinnosť vlastníka rekonštruovaného bytu získať povolenie na uskutočnenie rekonštrukcie, samotné stavebné povolenie sa vo všeobecnosti vyžaduje pri stavbách každého druhu bez zreteľa na ich stavebno-technické vyhotovenie alebo účel a čas trvania. Stavebné povolenie sa vyžaduje aj pri zmene stavieb, najmä pri prístavbe, nadstavbe a pri stavebných úpravách.

Pri niektorých stavebných činnostiach alebo úpravách, napríklad pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti, pri udržiavacích prácach, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu stavby, požiarnu bezpečnosť stavby, jej vzhľad alebo životné prostredie, rovnako pri drobných stavbách, stavebných úpravách a udržiavacích prácach môže stavebnému úradu postačiť len ohlásenie. Uskutočnenie takýchto prác je stavebník povinný vopred písomne ohlásiť stavebnému úradu a realizovať ich až po písomnom oznámení stavebného úradu, že proti ich uskutočneniu nemá námietky. Stavebný úrad však môže určiť, že ohlásenú stavebnú úpravu alebo udržiavacie práce možno uskutočniť len na základe stavebného povolenia. Samotné udržiavacie práce môže stavebník vykonať aj vtedy, ak stavebný úrad do 30 dní od ohlásenia neurčí, že tieto podliehajú stavebnému povoleniu.

Stavebné povolenie ani ohlásenie stavebnému úradu sa nevyžaduje pri tzv. bežných udržiavacích prácach. Medzi bežné udržiavacie práce patria opravy fasády, opravy a výmena strešnej krytiny alebo povrchu plochých striech, výmena odkvapových žľabov a odtokových zvodov, opravy oplotenia a výmena jeho častí, ak sa tým nemení jeho trasa, opravy a výmena nepodstatných stavebných konštrukcií, najmä vnútorných priečok, omietok, obkladov stien, podláh a dlažby, komínov, okien, dverí a schodišťových zábradlí, údržba a opravy technického, energetického alebo technologického vybavenia stavby, ako aj výmena jeho súčastí, ak sa tým zásadne nemení jeho napojenie na verejné vybavenie územia ani nezhorší vplyv stavby na okolie alebo na životné prostredie, najmä výmena klimatizačného zariadenia, výťahu, vykurovacích kotlov a telies a vnútorných rozvodov, výmena zariaďovacích predmetov, najmä kuchynských liniek, vaní, vstavaných skríň, maliarske a natieračské práce.

Pokiaľ ide o povinnosť vlastníka bytu realizujúceho rekonštrukciu bytu voči ostatným obyvateľom bytového domu informovať ich o stavebných úpravách, nie je takáto jeho povinnosť zákonne upravená. Je však dobrým zvykom a prejavom slušnosti voči ostatným obyvateľom bytového domu, informovať ich vopred o rekonštrukcii bytu, a to spôsobom, ktorý je vzhľadom na charakter bytového domu a jeho dispozičné riešenie najvhodnejší, napríklad výveskou pri vchode do bytového domu. Napriek tomu, že táto povinnosť nie je zákonne upravená, vychádza z nepísaných pravidiel medziľudských vzťahov, pokojného susedského spolunažívania a z dobrých mravov. Preto je vhodné ostatným obyvateľom bytového domu oznámiť začiatok a predpokladané ukončenie prác, ktoré by ich mohli rušiť a požiadať ich v tomto smere o porozumenie.

V prípade stavebných činností, pri ktorých sa vyžaduje stavebné povolenie, je situácia odlišná a dotknutí obyvatelia bytového domu majú v rámci stavebného konania možnosť uplatniť svoje námietky. O začatí stavebného konania ich stavebný úrad upovedomí verejnou vyhláškou.