Tým, že rastie záujem o stavbu rodinných domov, stúpa cena stavebných pozemkov. Čoraz drahšia však je aj poľnohospodárska pôda, lebo po vstupe do Európskej únie sa dotácie na hektár zvýšili takmer 10-násobne. To platí aj pre pôdu v ťažko dostupných oblastiach, ktorú únia výrazne dotuje.

Pri predaji ornej pôdy alebo lúky si treba uvedomiť, že jej premenou na stavebný pozemok získate podstatne viac.

"Ak môžete na danom pozemku v súčasnosti postaviť iba garáž, tak hodnota pozemku bude iná, ako keď presadíte v zastupiteľstve, že je na ňom možné postaviť 25-podlažný mrakodrap," povedal Zeno Kezman, viceprezident Národnej asociácie realitných kancelárií.

Hodnota pozemku sa dá zvýšiť i zabezpečením inžinierskych sietí na pozemku.

Nie všetky pozemky však môžu byť stavebné. Najlepšie je obrátiť sa na miestny úrad a zistiť, či sa s vašou pôdou ráta v územnom plánovaní, či nie je v chránenom území, alebo v ochrannom pásme plynu či elektriny.

Na Slovensku sa reálne pohybuje cena pôdy od 50 halierov do 120 korún za m2.

Najdrahšie sú pozemky v Bratislave a okolí, najlacnejšie v chudobných regiónoch najmä na východe.

Pozemok v dedine pri Bratislave sa dá kúpiť za zhruba 2-tisíc korún na m2, za pozemok v lukratívnej časti Bratislavy aj za 14-tisíc.

Východzie hodnoty cien stavebných pozemkov

Ceny sú východiskové. Reálne ceny sú závisle od ponuky a dopytu.

Obce a lokality v okolí miest so zvýšeným záujmom o kúpu nehnuteľností môžu mať jednotkovú východiskovú hodnotu do 70 % z východiskovej hodnoty obce (mesta), z ktorej vyplýva zvýšený záujem.

(zdroj: vyhláška 492/2004)

Ako sa z poľnohospodárskej pôdy stane výhodný stavebný pozemok

BRATISLAVA - Na poľnohospodárskej pôde sa môže stavať, až keď je vyňatá z pôdneho fondu. Najprv treba pôdu zahrnúť do územného plánu ako pozemok určený na stavanie. Do územného plánu sa môže navrhovať len menej kvalitná pôda. Laik však kvalitu pôdy nerozozná. "Bonitu pôdy ohodnotí obvodný pozemkový úrad, on udelí kód, podľa ktorého sa dá bonita určuje," hovorí Soňa Lidayová, prednostka Krajského pozemkového úradu v Bratislave.

Bonitu pôdy možno zistiť aj na základe máp, ktoré vypracováva Výskumný ústav pôdoznalectva a ochrany pôdy.

Poľnohospodárska pôda sa podľa bonity zaraďuje do deviatich skupín. Ak je bonita pôdy od jeden po štyri, znamená to, že pôda je veľmi kvalitná a obec bude silne zvažovať, či ju zapracuje do územného plánu. "Rozhodnutie o vyňatí alebo nevyňatí pôdy z pôdneho fondu by mal žiadateľ získať do jedného mesiaca," hovorí Lidayová.

Majitelia pôdy sa so žiadosťou o vyňatie z pôdneho fondu obrátia na obec a tá požiada o rozhodutie obvodný pozemkový alebo lesný úrad. So súhlasom týchto orgánov môže obec zmeniť územnoplánovaciu dokumentáciu a vydať na pozemky územné rozhodnutie.

Potom by mal majiteľ pôdy navštíviť katastrálny úrad, kde územie zaregistruje. V liste vlastníctva sa však nevyskytuje výraz stavebný pozemok, iba zastavaná plocha, orná pôda, záhrada, vinice a iné. Stavebnými sa pozemky stávajú až po vydaní územného rozhodnutia a stavebného povolenia.

Čo spadá pod poľnohospodársku pôdu

• orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady, trvalé trávne porasty.

Kedy sa pôda stane stavebným pozemkom

• po schválení územného plánu alebo po doplnení územného plánu, - stavať sa na nej môže, až keď pozemkový úrad rozhodne o odňatí z pôdneho fondu.

Kto rozhoduje o vyňatí pôdy

• pri stavbe pod 1000 m2 v zastavanom území - obvodný pozemkový úrad vydáva stanovisko,
• pri stavbe väčšej ako 1000 m2 - obvodný pozemkový úrad vydáva rozhodnutie.

Kedy sa žiada o vyňatie

• po vydaní územného rozhodnutia, pred žiadosťou o stavebné povolenie.

Ako sa vybavuje vyňatie

Pri stavbe menšej ako 1000 m2 vnútri obce

• pozemok nemusí byť v územnom pláne uvedený ako stavebný,
• na obvodný pozemkový úrad spolu so žiadosťou treba predložiť list vlastníctva a kópiu katastrálnej mapy.

Pri stavbe väčšej ako 1000 m2 vnútri obce

• pozemok musí byť v územnom pláne uvedený ako stavebný, súhlas s územným plánom dáva krajský pozemkový úrad. Ak ide o obec, ktorá zo zákona nemusí mať územný plán, krajský pozemkový úrad dáva súhlas na konkrétny stavebný zámer,
• k žiadosti investor priloží projektovú dokumentáciu, výpis z katastra, kópiu katastrálnej mapy, geometrický plán, vyjadrenia účastníkov konania, územné rozhodnutie.

Pri stavbe mimo obce (v extraviláne)

• žiadateľ musí ochrániť kvalitnú ornicu a podornicu, pred stavbou ju musí zhrnúť a preložiť na poľnohospodársku pôdu, postup konzultuje s pozemkovým úradom.

Kto a o čom rozhoduje

Ministerstvo pôdohospodárstva

• vydáva všeobecne záväzné právne predpisy v oblasti ochrany poľnohospodárskej pôdy.

Krajský pozemkový úrad

• koordinuje spoluprácu s pôdnou službou,
• dáva súhlas s územnými plánmi miest aobcí.

Obvodný pozemkový úrad

• rozhoduje o zmene druhu poľnohospodárskeho pozemku,
• rozhoduje o odňatí poľnohospodárskej pôdy,
• rozhoduje o tom, ako sa vyrieši neoprávnený záber pôdy,
• prejednáva priestupky,
• ukladá pokuty,
• kontroluje plnenie podmienok uložených v rozhodnutiach.

(Zdroj: zákon č. 220/2004 o ochrane pôdy)

Písomnosti potrebné pri predaji pozemku

Realitná kancelária na základe druhu nehnuteľnosti určí, ktoré písomnosti klient musí predložiť. Vo všeobecnosti bude potrebovať:

• výpis z listu vlastníctva,
• splnomocnenia,
• kópiu katastrálnej mapy,
• pôvodné zmluvy o nadobudnutí pozemku,
• doklady o rozvode v prípade ešte neošetreného bozpodielového spoluvlastníctva.

Ako si vybrať realitnú kanceláriu

• Zistiť si referencie od známych.
• Zistiť si dĺžku pôsobenia realitnej kancelárie na trhu.
• Zistiť si, či je realitná kancelária poistená pre prípad škody, čo môže nekorektnosťou klientovi spôsobiť.
• Zistiť si, či je členom Národnej asociácie realitných kancelárií.
• Všímať si znalosti realitných agentov ohľadne predávanej lokality.

Čo zisťuje realitný agent od predávajúceho

• Nachádza sa pozemok v extraviláne alebo intraviláne obce?
• Sú pozemky vyrovnané s pôvodnými majiteľmi?
• Sú na pozemku zavedené inžinierske siete?
• Vedie k nemu cesta?
• Čo tvorí podložie pozemku? Sú tam mokrade, skládka odpadu, ako ďaleko je potok...?
• Kade ide plyn, elektrina a voda?
• Či sa pozemok nenachádza v ochranných pásmach.
• Aký je prístup k službám - do obchodu, k lekárovi, zastávke...?
• Aká je plánovaná výstavba na susedných pozemkoch?

Čo zvyšuje ceny pozemkov

• inžinierske siete (elektrina, plyn, voda, cesta),
• okolie, dobrá lokalita a jej povesť, prítomnosť známych ľudí,
• ticho, ale pozemok by nemal byť veľmi ďaleko od hlavnej cesty, dôležitý je dobrý prístup,
• škola, zdravotnícke zariadenie, obchod, športové, vychádzkové možnosti,
• tvar pozemku, svahovosť, slnečnosť.

O aké stavebné pozemky je najväčší záujem

Najmenšie stavebné parcely určené najmä na radovú výstavbu sú od 300 do 400 m2. Minimálna šírka je od 6,5 metra.

Stredné parcely sú od 400 do 800 m2 a sú vhodné na výstavbu menších, samostatne stojacich domov, prípadne dvojdomov. Minimálna šírka je 16 metrov.

Väčšie parcely majú okolo 1000 m2 a viac. Stavajú sa na nich viacgeneračné domy s plochami pre bazény, tenisové kurty či okrasné záhrady.

Najvhodnejší tvar stavebného pozemku je obdĺžnikový v pomere strán 2:3, kde kratšia strana je orientovaná k prístupovej komunikácii.

Na stavanie sú ideálne rovinaté a mierne svahovité pozemky. Svahovité pozemky musí budúci staviteľ dorovnávať, čo niekedy predraží jeho stavbu.