ILUSTRAČNÉ FOTO - ARCHÍV SME

BRATISLAVA - Stavebných pozemkov je stále nedostatok, preto mnoho obcí rozširuje plány rozvoja aj na poľnohospodársku pôdu. Pre majiteľa pôdy to znamená, že sa zvyšuje hodnota jeho majetku, pretože stavebný pozemok je drahší.

Aby sa z ornej pôdy, záhrady alebo viníc mohol stať stavebný pozemok, musí byť pôda vyňatá z pôdneho fondu. Bez toho sa na nej stavať nedá. Druhou podmienkou je, aby bola zahrnutá v územnom pláne obce. Ak chce majiteľ poľnohospodárskej pôdy zmeniť svoj pozemok na stavebný, musí požiadať miestny úrad, aby ju obec v budúcnosti zahrnula do územného plánu.

Obec by mala územný plán obnovovať každé štyri roky, podpredseda asociácie realitných maklérov Peter Danihel však hovorí, že mnoho miest a obcí územný plán tak často neobnovuje.

Ďalším krokom je určenie kvality pôdy. Tú určujú obvodné pozemkové úrady, ktoré po rozbore určia, akú má pôda bonitu - pridelia jej kód. Ak má pôda bonitu jedna až štyri, nemôže sa na nej stavať. Odbor životného prostredia môže síce bonitu pôdy znížiť, ale to je veľmi zdĺhavý proces s neurčitým koncom.

Až keď majiteľ urobí všetky tieto kroky a úrady mu všetko odobria, môže pozemok predať ako stavebnú parcelu. Na jej cenu vplýva veľa faktorov - ponuka, dopyt, lokalita, veľkosť, dostupnosť inžinierskych sietí. Pre laika je však väčšinou neľahké určiť cenu a správne načasovať predaj. Preto je vhodné sa obrátiť na realitnú kanceláriu alebo súdneho znalca, ktorí zvyčajne poznajú hodnoty pozemkov v celej lokalite.

Majiteľ si cenu pozemku môže aj zvýšiť. Stačí zaviesť inžinierske siete, financovať cestu a rozparcelovať pozemok na menšie celky.

Orientačný prehľad cien pozemkov v krajoch

kraj cena v Sk za štvorcový meter

Prešovský kraj 250 - 1300

Košický kraj 300 - 2700

Banskobystrický kraj 300 - 1700

Žilinský kraj 350 - 2500

Trenčiansky kraj 400 - 2100

Trnavský kraj 500 - 4000

Nitriansky kraj 400 - 2500

Bratislavský kraj 1500 - 20 000

(Zdroj: inzeráty realitných kancelárií)

Ako sú vedené pozemky na liste vlastníctva

Kód druh pozemku

1 orná pôda

2 chmeľnica * vinica

5 záhrada

6 ovocný sad

7 trvalý trávny porast

8 lesný pozemok

10 vodná plocha

13 zastavaná plocha a nádvorie

14 ostatná plocha

Ako sa vyníma z pôdneho fonduStavebných pozemkov je stále nedostatok, obce preto využívajú možnosť zmeniť na stavebné pozemky polia a lesy. Musia však požiadať o ich vyňatie z pôdneho fondu. Urobiť tak môžu aj majitelia lesnej a poľnohospodárskej pôdy. Ak územný plán mesta alebo obce na danom pozemku uvažuje so zástavbou, je pozemok stavebný.

Ako sa vybavuje vyňatie

Obec musí zapracovať svoj zámer do územného plánu. Ak o vyňatie žiada súkromná osoba, musí jej žiadosť najprv schváliť obec.

Obec musí požiadať o schválenie žiadosti obvodný pozemkový alebo obvodný lesný úrad. Ak súhlasia, môže obec zmeniť územnoplánovaciu dokumentáciu a vydať na pozemky územné rozhodnutie.

Na katastrálnom úrade treba územie zaevidovať ako ,,stavebný pozemok".

Kto vydáva rozhodnutie o vyňatí

V zastavanom území

Pri stavbe menšej ako 1000 m2 vydá obvodný pozemkový úrad stanovisko.

Pri stavbe väčšej ako 1000 m2 vydá obvodný pozemkový úrad rozhodnutie.

Vnútri obce

Pri stavbe menšej ako 1000 m2 nemusí byť pozemok v územnom pláne označený ako stavebný. Na obvodný pozemkový úrad treba pri podávaní žiadosti o vyňatie doručiť aj list vlastníctva a kópiu katastrálnej mapy.

Pri stavbe väčšej ako 1000 štvorcových metrov pozemok musí byť v územnom pláne uvedený ako stavebný. K žiadosti treba predložiť projektovú dokumentáciu, výpis z katastra nehnuteľností, kópiu katastrálnej mapy, územné rozhodnutie, geometrický plán, vyjadrenia účastníkov konania.

Ak ide o stavby mimo obce, je potrebné, aby žiadateľ ochránil kvalitnú ornicu. Pred stavbou ju musí odstrániť na poľnohospodársku pôdu. Presný postup určí pozemkový úrad.

Čo treba urobiť pri zmene ornej pôdy na stavebné pozemky

Preveriť právny a aktuálny stav pôdy (zistiť pôvodných vlastníkov pôdy, prípadne reštitučné nároky).

Zistiť, či je pozemok v územnom pláne obce. Ak áno, tak na aké využitie je určený. O zámeroch obce sa každý môže informovať na príslušnom miestnom úrade. Ak pozemok nie je v územnom pláne, pôdu nie je možné premeniť na stavebný pozemok. Majiteľ musí čakať na nový územný plán, ktorý by mal vznikať každé 4 roky.

Preveriť doterajšie využívanie pôdy - nájomné zmluvy (dokedy sú platné, ak je pôda využívaná na poľnohospodárske účely, tak je zvyklosť vypovedať zmluvy po zbere úrody).

Preveriť, či pozemky nie sú prenajaté poľovníkom, alebo či na nich nemajú poľnohospodári závlahové systémy.

Zistiť, aký je prístup na pozemky, či tam vedie cesta.

Zistiť, či možno priviesť na pozemky inžinierske siete, prípadne koľko by stálo ich zavedenie.

Preveriť bonitu pôdy: všetky poľnohospodárske pôdy sú zaradené do 9 skupín kvality pôdy. Prvé 4 skupiny sú chránené a nemožno ich zmeniť na stavebný pozemok. Bonitu zistíte na Krajskom pozemkovom úrade alebo vo Výskumnom ústave pôdoznalectva a ochrany pôdy.

Požiadať o vyňatie z pozemkového fondu na Krajskom pozemkovom úrade. Teoreticky to trvá dva až tri mesiace. Za vyňatie sa platí podľa bonity pôdy, ktorú určia na pozemkovom úrade.

Preveriť, či pozemok nie je súčasťou chráneného pásma.

Preveriť, či na území, kde sa pozemok nachádza, neplánuje štát výstavbu.

Zadať vypracovanie overovacej štúdie na pozemok. Overovaciu štúdiu schvaľujú stavebný úrad, obecný úrad a úrad životného prostredia.

Zadať vypracovanie urbanistickej štúdie - obsahuje všetky náležitosti potrebné na vydanie územného rozhodnutia. Musí sa k nej vyjadriť asi 30 úradov - plynári, elektrikári, vodári, odbor životného prostredia, obec, stavebný úrad, telekomunikácie, správa ciest...

Získať od obce vydanie územného rozhodnutia. Vtedy sa z poľnohospodárskej pôdy stáva stavebný pozemok.

Čo vplýva na cenu pozemku

Dopyt

Ceny sú závislé najmä od dopytu. Najdrahšie sú pozemky v Bratislave a v okolí. Smerom na východ klesajú. Rozdiel medzi cenami za štvorcový meter môže byť až 12-tisíc korún, v extrémnych prípadoch aj viac. Za pozemok v dedinke pri Bratislave zaplatí záujemca okolo 2000 korún za m2, za pozemok na Slavíne to môže byť aj 14-tisíc. Podľa prognóz ceny ešte stúpnu.

Lokalita

Pri určovaní ceny je podstatná lokalita. Pozemky v blízkosti miest, kde je dostatok pracovných príležitostí, sú vyššie. Rozhoduje aj to, či obec s pozemkom ráta v územnom pláne, ak je na mieste, kde nie je isté, či sa bude niekedy stavať, stráca na cene. To platí aj v prípade, ak má stáť v blízkosti pozemku napríklad letisko.

Rozmery

Najmenšie parcely majú 300 až 400 m2 a sú určené najmä na radovú zástavbu. Najčastejšie sa na výstavbu domov predávajú parcely od 500 do 1000 m2. Treba si zistiť, či obec nestanovila obmedzenia veľkosti stavebných pozemkov. Napríklad v obci Borinka pri Bratislave možno stavať len na pozemku väčšom ako 6 árov.

Cenu pozemku ovplyvňuje aj jeho sklon. Stavba na rovnom teréne sa zakladá najjednoduchšie.

Vplyv na cenu má aj podložie parcely. Pri skalnatom podloží alebo vysokej hladine spodnej vody je stavba v základoch náročnejšia.

Prístup

K pozemku sa zvyčajne prichádza z verejnej komunikácie. Ak je prístup cez súkromnú parcelu, treba si zistiť, kto je jej majiteľom a ako je prístup na pozemky vyriešený. Cenu pozemku zvýši dobudovanie cesty.

Inžinierske siete

Cenu pozemku ovplyvňuje dostupnosť inžinierskych sietí - kanalizácia, vodovod, prípojka na zemný plyn, rozvod elektriny, pevnej telefónnej siete a káblovej televízie. Blízkosť inžinierskych sietí hodnotu pozemku výrazne zvýši.

O aké stavebné pozemky je najväčší záujem

Najmenšie stavebné parcely určené najmä na radovú výstavbu sú od 300 do 400 m2. Minimálna šírka je od 6,5 metra.

Stredné parcely sú od 400 do 800 m2 a sú vhodné na výstavbu menších samostatne stojacich domov, prípadne dvojdomov. Minimálna šírka takejto parcely je 16 metrov.

Väčšie parcely majú okolo 1000 m2 a viac. Stavajú sa na nich viacgeneračné domy s plochami na bazény, tenisovými kurtmi či okrasnými záhradami.

Najvhodnejší tvar stavebného pozemku je obdĺžnikový v pomere strán 2:3 a kratšia strana je orientovaná k prístupovej komunikácii.

Na stavanie sú ideálne rovinaté a mierne svahovité pozemky.

Kto o čom rozhoduje

Ministerstvo pôdohospodárstva

vydáva všeobecne záväzné právne predpisy v oblasti ochrany poľnohospodárskej pôdy. Krajský pozemkový úrad

koordinuje spoluprácu s pôdnou službou, dáva súhlas s územnými plánmi miest a obcí. Obvodný pozemkový úrad

rozhoduje o zmene druhu poľnohospodárskeho pozemku rozhoduje o odňatí poľnohospodárskej pôdy rozhoduje o tom, ako sa vyrieši neoprávnený záber pôdy ukladá pokuty kontroluje plnenie podmienok uložených v rozhodnutiach Katastrálny úrad

Údaje a informácie spojené nielen s vlastníckymi právami k nehnuteľnostiam evidujú katastrálne úrady. Slúžia najmä na ochranu práv k nehnuteľnostiam, daňové účely, oceňovanie nehnuteľností, ochranu poľnohospodárskeho a lesného pôdneho fondu, ako aj na budovanie iných informačných systémov o nehnuteľnostiach.

Ústredným orgánom štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností je Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky. Ten riadi a usmerňuje osem katastrálnych úradov pôsobiacich v krajských mestách a správy katastra.

ILUSTRAČNÉ FOTO - ARCHÍV SME