Prvé hypotéky sa u nás začali poskytovať v roku 1997. Odvtedy hypotekárny trh prešiel dynamickým vývojom. Od roku 1999 sa štát snažil podporiť tento spôsob financovania bývania aj štátnym príspevkom, tzv. bonifikáciou úverov. Úroková sadzba, ktorá sa v tom čase pohybovala okolo 13-14 % sa znížila o výšku štátneho príspevku na 7,25 - 7,5 %.

Rast objemu hypotekárnych úverov

Dôležitým medzníkom vo vývoji sa stal najmä rok 2004, kedy trh zaznamenal výrazné poklesy úrokových sadzieb a tiež prechod od pohyblivých sadzieb k ich fixácii na určité obdobie (1, 4, 5, 10 rokov). Opatrenia NBS aj trvajúca bonifikácia úverov podporovali záujem obyvateľov o dlhodobé úvery s výhodnými úrokovými sadzbami a hypotéky tak dokonca predbehli dovtedy obľúbenejšie produkty stavebných sporiteľní.

Ešte výraznejší nárast dosiahli hypotéky v nasledujúcom roku. Kým ku koncu roka 2004 (1997 - 2004) bol celkový objem schválených hypoték takmer 49 miliárd Sk, v roku 2005 bolo poskytnutých 16 802 hypoték v objeme vyše 18 mld. Sk.

Smerom nahor sa mení aj priemerná výška úveru. To súvisí nielen s rastom cien nehnuteľností ale aj s faktom, že banky začali poskytovať úver až do výšky 100 % hodnoty nehnuteľnosti založenej v prospech banky.

Štátna podpora hypotekárnych úverov

Od roku 1999 sa štátny príspevok postupne znižoval zo 6 % až na nulu. V roku 2004, kedy jeho výška dosiahla 1 %, už nebol priznaný na celé obdobie splácania hypotéky a v roku 2005 bol nulový. V posledných dňoch sa však opäť začalo hovoriť o štátnej podpore hypoúverov, no už nie v podobe plošného poskytovania pre všetkých klientov.

Nový príspevok je určený len pre klientov do 35 rokov, ktorých príjem nepresahuje 1,3-násobok priemernej mzdy v hospodárstve. Štát by mal od januára 2006 novým žiadateľom spĺňajúcim kritériá znížiť úrok o 1,5 % a banky by sa mali podieľať na jeho ďalšom znížení až o 1 %.

Každá podpora bývania pre mladých je určite vítaným krokom, no jej reálny dopad a výsledky bude možné hodnotiť až po niekoľkých mesiacoch fungovania. Už teraz je jasné, že záujem je veľký, no jednoznačný postoj bánk ohľadom prispievania k ďalšiemu zníženiu sadzby pre klienta zatiaľ nie je známy. Úspešnosť štátnej podpory pritom bude závisieť práve od ochoty bánk znížiť úrokovú sadzbu, nakoľko je to jedna z nevyhnutných podmienok priznania príspevku pre mladých zo strany štátu. Podpora pre mladých však podľa vládneho návrhu bude priznaná len po dobu prvých piatich rokov splácania úveru.

Prvá časť tabuľky znázorňuje, aká je súčasná výška mesačnej splátky hypotéky pri priemernej úrokovej sadzbe bežného klienta pri rôznej dobe splatnosti. V druhej časti je vypočítaná mesačná splátka úveru pri úrokovej sadzbe zníženej o 2,5 %. Porovnanie sumy splátok za prvých päť rokov ilustruje, koľko môže klient s priznanou štátnou podporou ušetriť.

Vývoj úrokových sadzieb

Súčasne s poklesom výšky štátneho príspevku a vývojom trhu klesali aj úrokové sadzby. Rekordne nízke sadzby klienti získavali najmä v minulom roku, pričom mimoriadne obľúbené boli sadzby fixované na obdobie jedného roka. Obdobie, keď boli hypotéky takpovediac lacné, je dnes už zrejme na nejaký čas za nami. Počas tohto roka sa úrokové sadzby pohli smerom nahor už niekoľkokrát a súčasný vývoj nenasvedčuje, že by mohli opäť klesnúť. Mnohým klientom sa tak mesačné splátky hypoték zvýšili o niekoľko stoviek až pár tisíc korún. Hlavným dôvodom, kvôli ktorému Národná banka Slovenska v súčasnosti pristupuje k zvyšovaniu základnej sadzby je inflácia. Prostredníctvom vyšších sa-dzieb sa takto snaží motivovať k zvyšovaniu vkladov a pribrzdiť poskytovanie úverov.

Priemerná úroková sadzba fixovaná na jeden rok sa v súčasnosti pohybuje okolo 6,5 %. Klienti si najčastejšie vyberajú medzi fixáciou úrokovej sadzby na jeden alebo päť rokov, pričom práve kvôli výraznejšiemu nárastu sadieb v poslednom období sa začínajú viac zaujímať o dlhodobejšie fixácie. Niektoré banky klientom ponúkajú aj fixáciu na tri roky, ktorá je aj vzhľadom na očakávané prijatie spoločnej meny prijateľným kompromisom.

Produkty

V období, kedy hypoúvery len prichádzali na trh, stretávali sa s veľkou nedôverou najmä u predávajúcich, pretože získanie peňazí za predaný byt trvalo aj niekoľko mesiacov. Silnejúca konkurencia, naštartovanie trhu s realitami, nová výstavba a rastúca kúpyschopnosť obyvateľstva zvýšili tlak na banky, čo sa odrazilo v snahe zjednodušiť proces vybavovania hypoték. Čas vybavenia hypotéky sa v priebehu niekoľkých rokov skrátil z pár me-

siacov na niekoľko týždňov, ba dokonca dní. Všetko však záleží od výberu vhodného produktu a schopnosti klienta predložiť banke potrebné doklady a potvrdenia. Kým kedysi bolo bežnou podmienkou získania hypotéky napr. uzavretie životného poistenia či podpis notárskej zápisnice, dnes už sa vyskytujú skôr výnimočne. Klienti tak šetria aj niekoľko tisíc korún. Na jeseň 2004 sa na trhu objavila novinka v podobe 100 %-tnej hypotéky a do polovice roka 2005 ju už mali v ponuke všetky banky. Banky vyšli v ústrety klientom aj rôznymi certifikátmi, úverovými prísľubmi, garanciami či úvermi na budúcu kúpu nehnuteľnosti. Je to výhoda najmä pre tých, ktorí nemajú vyhliadnutú konkrétnu nehnuteľnosť.

V súčasnosti niekoľko bánk ponúka aj úsporu nákladov na stanovenie hodnoty nehnuteľnosti - či už prostredníctvom tzv. interného ohodnotenia nehnuteľnosti alebo preplatenia časti nákladov na znalecký posudok.

Zaujímavým produktom je tzv. americká hypotéka - bezúčelový úver zabezpečený nehnuteľnosťou. Klienti však zatiaľ vnímajú tento spôsob úverovania prevažne ako riešenie bytových potrieb, pričom sa často využíva na rekonštrukciu či modernizáciu. Financovanie dovolenky či vzdelania prostredníctvom hypotéky nie je v súčasnosti až tak atraktívne.

V ponuke viacerých bánk sa tiež udomácnilo variabilné splácanie hypotéky, odklad splátok, mimoriadne splácanie úveru bez poplatku, zrýchlené čerpanie úveru a mnohé ďalšie. V súčasnosti začínajú bankové inštitúcie s poskytovaním hypoúveru aj bez dokladovania príjmu. Tento produkt vyhľadávajú najmä živnostníci a klienti, ktorí nevedia alebo nechcú zverejniť výšku príjmu. Tu však treba rátať s vyššími úrokovými sadzbami a obmedzenou výškou úveru.

V období priaznivého výmenného kurzu SKK/EUR klientov lákali aj úvery poskytované v cu-dzej mene, najmä tzv. eurové hypotéky. Časť klientov má o ne stále záujem najmä v súvislosti s plánovaným prijatím spoločnej meny.

Hypotéky pre cudzincov

Zvýšený záujem o investovanie do nehnuteľností zo strany zahraničných klientov sa podpísal aj na dopyte cudzincov po hypotékach. Zatiaľ čo v roku 2005 bola pre nich ponuka hypotekárneho financovania značne obmedzená, dnes už si aj títo klienti môžu vybrať medzi niekoľkými bankami. Podmienky a možnosti sú však pre nich do určitej miery limitované, najmä pokiaľ ide o dobu splatnosti, percento prefinancovania a jednoduchosť vybavenia.

Služby brokera sú často na nezaplatenie

Navštíviť desať bánk, ktoré poskytujú hypotéky a zisťovanie najvýhodnejších úverových podmienok, to chce mať pevné nervy, množstvo času a energie. O samotnom vybavení hypotéky nehovoriac. Mnohí záujemcovia o hypotéku radšej zvolia jednoduchšiu cestu a kompletné vybavenie hypotéky prostredníctvom hypotekárneho brokera. Výhodou tohto spôsobu vybavovania hypotéky je najmä nemalá úspora času. Službu si pochvaľujú aj samotné banky, keďže odborné skúsenosti brokera, ktorý zastupuje klienta, sú plusom najmä v odbornej komunikácii. Nie každý žiadateľ rozumie bankovej terminológii. Navyše prehľad ponúkaných produktov a neustále sledovanie vývoja hypotekárneho trhu sú zárukou, že maklér mu kvalifikovane poradí a následne kompletne vybaví hypotéku v zastúpení klienta. Nespornou výhodou je aj možnosť vyjednania lepších podmienok ako pri indivi-duálnom vybavovaní hypotéky.

Vývoj úrokových sadzieb

Priemerné úrokové Porovnateľné

sadzby k 30. 9. 2006 obdobie roku 2005

Zdroj: Hypocentrum

Vývoj trhu s hypotekárnymi úvermi

1. 8. 2006 79,4 mld. Sk 85 698 Zdroj: NBS

Vplyv štátnej podpory na hypotekárne úvery

Doklady potrebné na posúdenie a schválenie žiadosti o hypotekárny úver

Na posúdenie klientovej schopnosti splácať úver:

- preukaz totožnosti,

- doklad preukazujúci súčasnú adresu,

- potvrdenie o príjme na tlačive banky,

- výpisy z bežného účtu,

- ročné zúčtovanie preddavkov na daň, príp. výplatné pásky,

- doklady o výdavkoch (iné úvery, životné poistenie, leasing...),

- rozsudok o rozvode pri rozvedených žiadateľoch,

- podnikatelia predkladajú živnostenský list, kópiu daňového priznania a potvrdenie z daňového úradu a Sociálnej poisťovne.

Nadobudnutie nehnuteľnosti:

- znalecký posudok k zakladanej nehnuteľnosti,

- titul nadobudnutia nehnuteľnosti (zmluva o budúcej zmluve, kúpna zmluva, dohoda o vyrovnaní BSM, dohoda dedičov...).

Výstavba nehnuteľnosti:

- zmluva o diele, resp. zmluva o výstavbe,

- list vlastníctva k pozemku,

- projektová dokumentácia,

- stavebné povolenie,

- rozpočet nákladov po jednotlivých položkách,

- preukázanie preinvestovaných prostriedkov,

- znalecký posudok k zakladanej nehnuteľnosti.

Rekonštrukcia:

- ohlásenie/stavebné povolenie,

- zmluva o diele,

- doklady na preukázanie nákladov za rekonštrukčné práce,

- rozpočet nákladov po jednotlivých položkách,

- znalecký posudok k zakladanej nehnuteľnosti.

Poznámka: Presný zoznam dokladov závisí od zvolenej banky a konkrétneho úverového prípadu.

Zdroj: Hypocentrum

Autor: MIROSLAVA MITKOVÁ, Hypocentrum