Aj keď samotné schválenie pôžičky môže trvať aj menej ako 48 hodín, zháňanie dokladov a potvrdení sa často rovná boju o život. Preto by mal človek začať tým, že si na celý proces vyčlení pár dní voľna.

Najprv plánovanie

V prvom rade je potrebné naplánovať si výšku investičného zámeru a ujasniť si, akú časť zo sumy bude potrebné financovať prostredníctvom úveru a na čo, naopak, pôjdu vlastné úspory. Dobré je začať prieskumom realitného trhu. Ceny nehnuteľností totiž dokážu človeka poriadne zaskočiť.

Ideálne je, ak človek príde do banky žiadať o úver už s vyhliadnutou nehnuteľnosťou. Ak ju ešte nemá, môže mu banka pôžičku aj predschváliť na úverovom dekréte alebo certifikáte, ktorý klientovi garantuje spravidla tri až štyri mesiace úverové podmienky uvedené na listine. Ak sa mu za toto obdobie dom alebo byt nepodarí nájsť, certifikát jednoducho zaniká a klient nič neplatí.

Porovnávanie ponúk

V súčasnosti už v žiadnej banke, ktorá poskytuje hypotekárne úvery, nie je podmienkou, aby bol žiadateľ o úver jej klientom. Stačí, ak sa ním stane po schválení hypotéky. Vlastná banka, v ktorej má klient účet mu však môže ponúknuť výhodnejšie podmienky. Pozná totiž jeho kreditnú históriu a vo väčšine prípadov už od neho nebude požadovať toľko potvrdení ako od nového klienta.

V každom prípade je dobré si ponuky bánk porovnať. A nezamerať sa pritom iba na výšku úrokovej sadzby, ale aj na všetky poplatky, ktoré sú s poskytnutím, predčasným splatením a správou úveru spojené. Ide totiž často o záväzok aj na 30 rokov.

Na čo si dať pozor

Pozor si treba dať na lákavé ponuky úročenia, ktoré sú výrazne nižšie ako ponúka zvyšok trhu. Často ide o krátke fixácie úrokovej sadzby, zväčša na jeden rok, ktorým sa banka snaží získať čo najviac klientov. A veľmi pravdepodobné je, že pri obnove fixácie klientovi úrokovú sadzbu zvýši natoľko, že si vyrovná aj náklady, ktoré mala s krátkodobou marketingovou akciou.

Individuálne zľavy

O zaujímavých klientov sa banky radi pobijú. Predstava aj 30-ročnej garancie klienta s vyššími príjmami, ktorú im hypotekárny záväzok dáva, je lákavá. Najčastejším nástrojom konkurenčného boja je zľava z úrokovej sadzby. Alebo zľava, či úplné odpustenie poplatku za poskytnutie úveru. Zvyčajne stačí, ak klient do pobočky zavíta s vytlačenou konkurenčnou ponukou.

Podanie žiadosti

Ak boj o výhodnejšie podmienky skončil a obe strany sú spokojné, vybavenie hypotéky môže začať podaním žiadosti o poskytnutie pôžičky. K žiadosti bude záujemca potrebovať dva doklady totožnosti. V niektorých prípadoch aj doklad na overenie korešpondenčnej adresy (SIPO, faktúru za telefóny, plyn a podobne). Zároveň musí predložiť doklady a potvrdenia o svojich príjmoch, účelovom použití peňazí a podklady potrebné k zabezpečeniu úveru.

Bonita

Aby záujemca vôbec získal úver, musí preukázať dostatočnú bonitu, teda schopnosť požičané financie splácať. Na to bude potrebovať dokladovať pravidelný príjem. V závislosti od požiadaviek jednotlivých bánk si musí pripraviť potvrdenie o príjme od zamestnávateľa, potvrdené výplatné pásky, výpisy z bankového účtu, na ktorý sa mu príjem pripisuje alebo aj pracovnú zmluvu. Od samostatne zárobkovo činných osôb banky vyžadujú okrem iného napríklad aj potvrdenie z daňového úradu o podaní daňového priznania a povolenie na podnikanie.

Ak má klient spoludlžníka alebo ručiteľa, musia aj oni svoju bonitu dokladovať rovnako ako dlžník. V prípade, že žiadateľ bude ručiť aj dodatočným zabezpečením, ako je životné poistenie či finančné vklady, podielové listy a podobne, bude potrebovať potvrdenie o ich vinkulácii (viazaní) v prospech banky.

Doklady k nehnuteľnosti

Ak to za kupujúceho nevybaví realitná kancelária, musí navštíviť kataster, kde získa aktuálny list vlastníctva k nehnuteľnosti, o ktorú má záujem a kópiu katastrálnej mapy. Banka bude zároveň ešte pred schválením úveru vyžadovať aj znalecký posudok k cene nehnuteľnosti. Znalec ho štandardne urobí za tri až päť dní. V prípade, že za úver chce žiadateľ ručiť založením

inej ako kupovanej nehnuteľnosti, rovnaké doklady bude potrebovať aj od predmetu založenia.

Väčšina bánk má aj svojich znalcov alebo systémy interného oceňovania nehnuteľnosti. Klient si tak môže ušetriť starosti so zháňaním vlastného znaleckého posudku. Existuje tam však aj riziko, že banka nehnuteľnosť interne ohodnotí na nižšiu sumu, ako by to spravil externý znalec.

Developerské projekty

Všetky papierovačky okolo kupovanej nehnuteľnosti môže klient hodiť za hlavu, ak sa rozhodne pre kúpu nového bytu v jednom z developerských projektov financovanom priamo bankou, v ktorej si žiada o hypotéku. Banka totiž dozerá na projekt, pozná jeho podmienky financovania a hodnotu jednotlivých bytov.

Výstavba

Oveľa komplikovanejšie môže byť vybavovanie úveru na výstavbu rodinného domu. Kým ešte na pozemku nestojí rozostavaná stavba, ktorú je možné zapísať na liste vlastníctva, musí klient založiť v prospech banky inú nehnuteľnosť, ak chce, aby mu uvoľnila peniaze z úveru. Ak výstavbu začne z vlastných peňazí a má už list vlastníctva s rozostavanou stavbou, môže ju založiť. No nedostane od banky celý úver naraz. Banka mu bude peniaze uvoľňovať po častiach podľa toho ako bude dokladovať účelové použitie už poskytnutých financií z predchádzajúcich tranží.

Schválenie úveru

Keď má žiadateľ o úver všetku dokumentáciu pokope, môže podať žiadosť. Predložené doklady banka následne spolu so žiadosťou analyzuje. Za predpo-kladu, že ich obsah zodpovedá obchodným podmienkam, odsúhlasí požadovaný úver. Dĺžka spracovania a schválenia úveru je individuálna. Spravidla však netrvá dlhšie ako týždeň. V expresných lehotách banky schvaľovanie zvládnu aj do 48 hodín. Schválením pôžičky sa však ešte nič nekončí.

Podpis zmluvy

Ak klient absolvoval celú nevyhnutnú administratívu, má zakladanú nehnuteľnosť poistenú a úver má schválený, pripraví mu banka zmluvnú dokumentáciu na podpis. Pri podpise vysvetlí finančný poradca pobočky budúcemu klientovi banky ďalší postup a informuje ho o dokladoch a podmienkach potrebných na čerpanie úveru. Kritériá, ktoré musí žiadateľ splniť pred uvoľnením financií obsahujú aj úverové zmluvy.

Každá banka vyžaduje, aby nehnuteľnosť, ktorou sa za úver na bývanie ručí, bola poistená proti živelným rizikám minimálne do výšky požadovaného úveru po celý čas úverového vzťahu. Poistné plnenie z takejto poistnej zmluvy sa potom vinkuluje v prospech banky. Ak klient zmluvu uzatvorí priamo na pobočke banky s poisťovňou, s ktorou finančný dom spolupracuje, môže získať zľavu na poistnom alebo z úrokovej sadzby úveru.

Pozor na podpoistenie

Ak si klient žiada o miliónový úver a ručí zaň dvojmiliónovým domom, rozhodne by si tento dom nemal poistiť len na jeden milión korún. Dostáva sa totiž do výrazného podpoistenia. A poisťovňa mu v prípade škody bude krátiť plnenie v rovnakom pomere, v akom je poistná suma k reálnej hodnote nehnuteľnosti. Za miliónovú škodu mu teda vyplatí iba 500-tisíc. Majiteľ nehnuteľnosti sa pritom nemusí báť, že by banka v prípade poškodenia nehnuteľnosti dostala od poisťovne viac peňazí ako mu reálne požičala. Vinkuluje sa totiž poistná suma do výšky úveru. Zvyšok peňazí dostane od poisťovne klient.

Ďalšia návšteva katastra

Po podpise úverových zmlúv klienta čaká aj ďalšia návšteva katastra. Tu musí po podpise kúpnej zmluvy zriadiť záložné právo na nehnuteľnosť. V prípade hypotekárneho úveru musí klient dokladovať použitie celej výšky poskytnutého úveru. Pri spotrebných úveroch spravidla stačí potvrdenie na 70, resp. 80 percent žiadaných prostriedkov. Na základe predloženia kúpnej zmluvy overenej notárom, alebo iného dokladu účelového použitia peňazí a potvrdenia o zriadení záložného práva na nehnu-teľnosť, banka do niekoľkých dní uvoľní peniaze z úveru na účet predávajúceho.

Peter Világi

www.mfc.sk