BRATISLAVA. Pred rokom 1997 by ste hypotéku márne hľadali vo väčšine peňažných ústavov, dnes ich už na pobočkách ponúka desať bánk. A nielen banky.
Hypotéku vám vybavia aj rôzni poradcovia, poisťovací agenti a špecializovaní hypotekárni makléri. Napriek tomu je hypotéka stále považovaná za jeden z najkomplikovanejších produktov bánk a bežný klient sa v nej ťažko orientuje.
Zaistená nehnuteľnosťou
Každá hypotéka je úverom, ktorý poskytuje banka dlžníkovi, pričom na zabezpečenie úveru sa zriaďuje záložné právo k nehnuteľnosti.
Záložné právo je zapísané na liste vlastníctva k nehnuteľnosti a slúži ako poistka proti nesplácaniu úveru.
Ak klient prestane splácať, banka ho niekoľkokrát vyzve na nápravu alebo umožní, aby svoj byt sám predal a splatil úver. Pokiaľ nie je možná dohoda, banka sama má právo nehnuteľnosť predať a splatiť si úver.
Drvivá väčšina slovenských dlžníkov našťastie platí pravidelne a včas. Mesačne sa im z účtu odpisuje čiastka vypočítaná podľa zvolenej doby splatnosti, výšky úveru a úrokovej sadzby.
Hypotéky, americké hypotéky a iné úvery
Ponuka na trhu je naozaj pestrá a banky prichádzajú stále s ďalšími novinkami. Rok 2005 poriadne zamiešal karty na hypotekárnom trhu - priniesol nový typ hypotéky. Okrem tzv. klasickej hypotéky poskytovanej podľa zákona o bankách, sa banky postupne odvážili poskytovať aj iné úvery zabezpečené nehnuteľnosťou.
Kým klasická hypotéka poskytla financie maximálne do výšky 70 percent z hodnoty nehnuteľnosti, ktorou sa úver zabezpečil, nová hypotéka ponúkla až sto percent. Klasická hypotéka je navyše oklieštená prísnou úpravou bankového zákona a môže sa použiť len na jeden zo stanovených účelov.
Nové úvery na bývanie priniesli tzv. americké hypotéky (bez dokladovania účelu), hypotéky bez dokladovania príjmu, bez faktúr, developerskú hypotéku, hypotéku pre mladých a mnohé ďalšie. Komu sa sto percent málilo, po dvoch rokoch sa mohol uchádzať o hypotéku na 120 percent hodnoty nehnuteľnosti.
V ústrety klientom
S flexibilitou úverov aj klienti zvyšovali svoje nároky. Od hypotéky okrem nízkych sadzieb a čo najvyššej výšky úveru, očakávali aj možnosť zvoliť si spôsob a dĺžku splácania. Banky preto postupne upravovali možnosti predčasného splatenia úveru.
Hypotéky sa tak môžeme zbaviť - splatiť ju, nielen k tzv. dňu fixácie úrokovej sadzby, ale už aj postupne, každý rok približne do výšky 20 perc. z istiny. A to dokonca bez poplatku. Jedna banka ide až tak ďaleko, že predčasné splácanie je možné realizovať prakticky kedykoľvek a v akejkoľvek výške.
Aj na 45 rokov
Pre tých, ktorí si predčasné splatenie nemôžu dovoliť, niektoré banky ponúkajú aspoň predĺženú dobu splácania. Namiesto maxima 30 rokov pri klasickej hypotéke, s iným typom úveru zabezpečeným nehnuteľnosťou si môžete dovoliť až 45 rokov.
Ani pravidelné mesačné splátky v rovnakej výške nie sú pravidlo - dá sa splácať menej na začiatku a neskôr viac, prípadne naopak. Ak nevládzete splácať, s bankami sa dá dohodnúť na odklade splátok.
Aká sadzba
Úroková sadzba tiež zaznamenala zmeny. Najdôležitejšie je rozhodnúť sa pre variabilnú alebo fixovanú. Variabilná sa mení podľa aktuálneho vývoja na trhu, spravidla však nie častejšie ako dvakrát ročne. Fixovaná poskytuje istotu, že mesačná splátka ostane rovnaká počas zvoleného obdobia, a to od jedného až do 15 rokov (najbežnejšie 1, 3, 5, 10 a 15 rokov).
Zmena fixovanej sadzby na novú výšku závisí od rozhodnutia banky, ktorá berie do úvahy aktuálny a predpokladaný vývoj trhu a situáciu v danej banke. Najnovšie je horúcou otázkou voľba, či si sadzbu pred prijatím novej meny zafixovať na dlhšie alebo naopak, na čo najkratšie obdobie, či vôbec nefixovať. Všetko samozrejme, závisí od aktuálnej ponuky, teda konkrétnej výšky úrokovej sadzby podľa typu fixácie. Voľba typu sadzby však už nie je záväzná na celú dobu splatnosti hypotéky. Z nefixovanej sadzby, resp. sadzby fixovanej na kratšie obdobie, je možné prejsť na dlhšiu fixáciu.
Aká mena
Záujemcov o úver v posledných mesiacoch potrápila aj voľba meny úveru. V ponuke je už približne tri roky okrem hypotéky v slovenských korunách aj eurová hypotéka. Niekoľko klientov vystihlo priaznivú situáciu vo vývoji výmenného kurzu koruna-euro a na eurovej hypotéke zarobili. Ani dnes nie je jednoznačné, ktorá mena sa pri hypotéke viac oplatí, aj keď rozdiely už nie sú také výrazné.
Aktuálne sa priemerné úrokové sadzby v slovenských korunách pohybujú v rozpätí od 5,5 do 6,5 perc. a pre eurové hypotéky medzi 5,8 a 6,2 perc.
Štátna podpora hypoték
Pred niekoľkými rokmi bol štátny príspevok stanovený na celé obdobie splatnosti hypotéky a získal ho každý žiadateľ pri splnení štandardných podmienok. Od roku 2005 je štátny príspevok určovaný len na jeden kalendárny rok vopred. Jeho výška sa zároveň postupne znížila až na nulu.
Začiatkom roka 2007 vláda zaviedla novinku - štátny príspevok pre mladých. Nejde o zmenený štátny príspevok, ale o ďalšiu formu podpory, ktorá je určená pevnému okruhu žiadateľov. Jeho podstata spočíva v tom, že štát a súčasne aj banky sa podieľajú na znížení úrokovej sadzby klientov.
Tak ako v minulom roku, aj teraz platí, že štát poskytuje zníženie do výšky 1,5 percenta a banky poskytujú ďalšie percento. Celková podpora teda predstavuje 2,5 percenta a môže znížiť splátku hypotéky vo výške niekoľko sto až tisíc korún mesačne.
O takto zvýhodnenú hypotéku môže požiadať každý, kto spĺňa požadované kritériá - vek do 35 rokov a mesačný príjem maximálne v určenej výške.
Príjmová hranica sa určuje podľa priemerného mesačného príjmu žiadateľa dosiahnutého za predchádzajúci kalendárny rok. Tento príjem sa porovnáva s 1,3 násobkom priemernej nominálnej mesačnej mzdy v hospodárstve SR. Do úvahy sa berie údaj za predminulý štvrťrok.
Aktuálne sa berie do úvahy dosiahnutá priemerná mesačná mzda v hospodárstve SR za 1. štvrťrok 2008. Tá v tomto období bola na úrovni 21 459 Sk. Po prenásobení to predstavuje príjmovú hranicu 27 896 Sk (hrubý mesačný príjem).
Štátny príspevok pre mladých je možné si uplatniť len na sumu do výšky 1,5 mil. Sk a poskytuje sa počas prvých piatich rokov splácania.
(mm)
Autor: Miroslava Mitková, Hypocentrum
