BRATISLAVA. Kúpa nehnuteľnosti bez realitnej kancelárie môže priniesť úsporu peňazí. Pri sprostredkovaní predaja sa totiž výsledná suma zvyšuje o províziu, najčastejšie od troch do siedmich percent z ceny nehnuteľnosti. Tú zväčša platí predávajúci, ale zvykne ju zahrnúť do ceny nehnuteľnosti. Trojmiliónový byt môže provízia predražiť o 90-tisíc až 210 000 korún (2987,45 až 6970,7 2 eura).
Keď budete chcieť ušetriť, musíte počítať s tým, že okrem výberu nehnuteľnosti na vašich pleciach ostane postráženie si znenia zmlúv a prevodu peňazí. Aj keď nájdete cenovo prijateľný byt a férového predajcu, s istými poplatkami musíte počítať.
Preverte si byt i majiteľa
Ak kupujete byt či dom od neznámeho človeka, mali by ste si v prvom rade preveriť totožnosť jeho majiteľa, najlepšie vyžiadaním si aspoň dvoch dokladov totožnosti.
Nasledovať by malo preverenie technického stavu nehnuteľnosti obhliadkou, ale aj preverenie právneho stavu bytu. Advokátka Daniela Ježová radí záujemcovi o kúpu bytu bez realitnej kancelárie preveriť si spôsob nadobudnutia nehnuteľnosti predávajúcim. To znamená, vyžiadať si od neho kúpnu či inú zmluvu, rozhodnutie súdu alebo osvedčenie notára o dedičstve, na základe ktorých nehnuteľnosť nadobudol.
Podľa advokáta Vladimíra Benkóczkeho však notárom potvrdený doklad o nadobudnutí bytu ani originál zmluvy nič nepreukazujú, pretože byt mohol byť medzičasom predaný tretej osobe alebo účastníci už mohli od zmluvy odstúpiť.
Pozrite si list vlastníctva
Právnici sa zhodujú v tom, že si preto od predajcu treba vyžiadať aktuálny a originálny list vlastníctva či jeho výpis použiteľný na právne úkony. Nehnuteľnosť sa odporúča prelustrovať v evidencii doručených návrhov na vklad v katastri. Tým sa dá zistiť, či na byt nie je podaný skorší návrh na vklad. „Podľa listu vlastníctva treba v jeho časti A preveriť, čo presne nadobúdateľ kupuje. V časti B zistiť, či je prevodca skutočne vlastníkom a v časti C preveriť, či nie je voľnosť predajcu pri prevode nehnuteľnosti obmedzená právami tretích osôb alebo či na nej neviaznu ťarchy,“ vraví Benkóczki.
Ak kupujete byt v novostavbe, mali by ste žiadať aj právoplatné kolaudačné rozhodnutie.
Nezanedbajte zmluvy
Po vybratí a preverení bytu alebo domu nasleduje podpis zmlúv. Ježová odporúča do zmluvy zahrnúť aj záruky predávajúceho, ktoré kupujúcemu garantujú nespornosť vlastníckeho práva predávajúceho.
Ak nie ste zdatní v právnej terminológii a nemáte známeho, ktorý by sa vám na zmluvy predložené predajcom pozrel, ale chcete sa vyhnúť riziku, že na konci transakcie ostanete bez bytu i bez peňazí, mali by ste sa obrátiť na právnika.
Za pomoc sa platí
Koľko si za pomoc naúčtuje, záleží na dohode. Podľa vyhlášky o odmenách a náhradách advokátov sa s ním možno dohodnúť na hodinovej, paušálnej, či tarifnej odmene inej ako základnej tarifnej odmene, alebo podielovej odmene.
Ak k dohode nedôjde, má právo na základnú tarifnú odmenu podľa vyhlášky. Základná sadzba odmeny za každý jeden úkon právnej služby sa odvíja od hodnoty nehnuteľnosti.
„Pri sumách nad milión korún dosahuje 14 650 korún (486,29 eura), k tomu treba pripočítať 200 korún (6,64 eura) za každých aj začatých 100 000 korún (3 319,39 eura), ktoré prevýšia milión korún,“ vraví. Suma je bez DPH a advokáti si ju ako jej platcovia účtujú, takže k nej treba pripočítať 19 percent.
Po podpise zmluvy nasleduje podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Spôsob odovzdania peňazí i bytu je vecou dohody medzi dvomi stranami.
Kto chce kúpiť
musí si zmapovať ponuky a vytriediť z nich tie, ktoré nepredávajú vlastníci, ale realitné kancelárie,
po prehliadke a posúdení technického stavu bytu musí vybrať najvhodnejší, v katastri overiť, či je predajca aktuálny vlastník a či na byte nie je ťarcha,
s vlastníkom by mal podpísať zmluvy a dohodnúť sa s ním na čase odovzdania bytu a prevedení peňazí zaň,
mal by trvať na prevode peňazí až po zápise jeho mena do katastra.
Riešením môže byť aj notárska zápisnica
Ak sa chcete vyhnúť tomu, aby sa príprava zmluvy o kúpe bytu zmenila na boj dvoch strán právnikov o jej znenie, ale aj tomu, aby vám predajca odovzdal nehnuteľnosť neskoro, môžete trvať na napísaní kúpnej zmluvy formou notárskej zápisnice.
Podľa notára Petra Dancziho sa do nej dá so súhlasom klientov zakomponovať exekučný titul. Ak sa byt alebo dom neodovzdá načas, nemusí kupujúci podávať žalobu na súd a potom sa obrátiť na exekútora, ale priamo s notárskou zápisnicou môže ísť k exekútorovi. „Túto povinnosť možno vzťahovať aj na zaplatenie kúpnej ceny či na iný záväzok, ktorý by mohol byť predmetom exekúcie,“ vraví Danczi.
Odmena za jej spísanie je daná vyhláškou a základom pri jej výpočte je kúpna cena nehnuteľnosti. Napríklad pri byte za 1,8 milióna korún (59 749,05 eura) dosiahne podľa prepočtov Dancziho takmer 10 800 korún (358,49 eura).(den)
Do zmluvy odporúčam zahrnúť záruky predávajúceho, ktoré kupujúcemu garantujú nespornosť vlastníckeho práva predávajúceho.
Daniela Ježová, advokátka
Peniaze radšej vložte do úschovy
Kým sa stanete vlastníkom bytu, mali by ste peniaze uložiť u notára či v banke.
Ak kupujete byt či dom a nechcete, aby sa peniaze do rúk predajcu dostali skôr, než sa nehnuteľnosť stane vaším vlastníctvom, mali by ste uvažovať o niektorej z foriem uloženia financií do úschovy. Neodporúča sa ich prevádzať na účet hneď po podpise zmluvy.
Poplatky podľa vyhlášky
V deň podpisu zmluvy môžete uložiť hotovosť do notárskej úschovy. Tam ostane až do chvíle, keď bude byt či dom zapísaný do katastra nehnuteľností na vaše meno alebo kým jeho vlastník nesplní inú podmienku, na ktorej sa dohodnete.
Poplatky za túto službu sú dané vyhláškou o odmenách a náhradách notárov. Ich výška sa odvíja od uloženej sumy, a to bez ohľadu na obdobie, počas ktorého je uložená.
Pri kúpe bytov za menej než desať miliónov korún, by ste za tento úkon nemali zaplatiť viac ako 5000 korún (165,97 eura). K tejto sume však treba pripočítať ešte 19-percentnú DPH.
Percentá v banke
Druhou formou úschovy je dokumentárny akreditív v banke. Aj pri ňom sa dostane predajca k hotovosti až po splnení istých podmienok a predložení dohodnutých dokumentov.
Vo VÚB musíte počítať s tým, že za otvorenie dokumentárneho akreditívu zaplatíte 0,05 % z uloženej sumy za mesiac, minimálne 500 korún (16,60 eura). Ďalších 0,1 % zo sumy, ale opäť aspoň 500 korún, stojí kontrola údajov a výplata. Pri úschove peňazí za predaj dvojmiliónového bytu vyjde otvorenie akreditívu 1000 korún (33,19 eura) mesačne, kontrola údajov a výplata 2000 korún (66,39 eura).
V UniCredit Bank zaplatíte za vystavenie akreditívu 0,1 % z uloženej sumy za každý mesiac, no minimálne 1000 korún. Za vystavenie akreditívu krytého úverom sa platí 0,5 % zo sumy, minimálne 3000 korún vopred za každé začaté tri mesiace jeho platnosti. Za výplatu si banka účtuje 0,3 % zo sumy, ale minimálne 2000 korún.
Aj banka predávajúceho si môže účtovať poplatky za avizovanie akreditívu, kontrolu či spracovanie údajov.
(den)
