Pridaná hodnota v podobe kvalitného projektu, väčšej plochy a vhodnej lokality už začína zaujímať aj majiteľov, ktorí si do začiatku kúpili malý bytík ako štartovacie bývanie alebo išli do malého panelákového bytu.
Dva až tri mesiace v predaji pre byt a pol roka pre dom. To je podľa analytika zhruba lehota, po ktorej sa z predávanej nehnuteľnosti stáva „ležiak“ a s ponukou preto treba niečo urobiť.
Lehoty platia pre nehnuteľnosti z druhej ruky, no aj pre novostavby.
Podľa Filipa Žoldáka, partnera spoločnosti Herrys, sa táto situácia v ostatných rokoch veľmi nemení. „Je prakticky rovnaká, predávajúci sa učí pomaly,“ vysvetľuje.
Tisícky prázdnych
Na bratislavskom trhu je v súčasnosti v novostavbách okolo tritisíc voľných bytov.
Počet voľných bytov v dokončených projektoch síce klesá už sedem kvartálov po sebe (na jar ich bola voľná zhruba tisícka), no hlásia sa nové projekty. O tom, kto predá už dlhší čas rozhoduje nielen cena a dôveryhodnosť predávajúceho, ale aj nastavenie projektu.
Často stojí za úspechom niektorých projektov skutočnosť, že v danej lokalite nemajú žiadnu konkurenciu, pripúšťa analytik spoločnosti LEXXUS Michal Zajíček.
Tam, kde je z čoho vybrať, však už treba splniť očakávania záujemcov. Nielen čo sa týka kvality samotných stavieb, ale aj dispozičných riešení bytov a spoločných priestorov. „Klienti sa rozhodujú na základe lokality, občianskej vybavenosti, dopravnej dostupnosti, úrovne prostredia, ale aj celkovej atraktivity architektúry,“ vymenováva Zajíček.
Dopravná dostupnosť sa najmä v bratislavských satelitoch stala alfou-omegou úspechu.
Z preplnených smerov zostali prázdne celé zóny predpripravených pozemkov. Z bývalých „lukratívnych“ prímestských lokalít sa ľudia vysťahovávajú a v priľahlých obciach, ktoré mali ambíciu stať sa predmestím Bratislavy, možno kúpiť prakticky nový dom s pozemkom, bazénom, nábytkom a spotrebičmi za cenu bytu v dosahu MHD.
Čo ľudia najčastejšie hľadajú
Jednoducho povedané hľadá sa bývanie, na ktoré ako tak kupujúci majú, dokážu sa k nemu a z neho ľudsky prepraviť, základná občianska vybavenosť by nemala byť až tak ďaleko a kvalita stavebných prác sľubuje aspoň na prvý pohľad, že sa majiteľ nebude musieť naťahovať so zhotoviteľom, či predajcom pre reklamácie.
A potom rozhoduje prvý dojem a potreby, vzhľadom na súčasnú situáciu - to znamená kategória, výmera a dispozičné riešenie bytu. „V tomto je kupujúci so zvyšujúcou sa konkurenciou čím ďalej tým viac kritickejší,“ hovorí Žoldák.
V bratislavskej praxi realitných kancelárií predávajúcich novostavby to znamená, že ľudia hľadajú najčastejšie dvojizbový byt, najlepšie s výmerou do 50 štvorcových metrov, píše v analýze LEXXUS.
Trojizbové byty sú žiadané najmä ako trvalé bývanie v dobre dostupných lokalitách s rozvinutou občianskou vybavenosťou – napríklad Petržalka, Karlova Ves, Dúbravka, z bratislavskej dvojky najmä Mlynské Nivy, Prievoz a Ružinov. Parkovanie v projekte je už nevyhnutnou súčasťou. Spravidla poslednými bytmi, ktoré zostávajú v ponuke, sú byty bez balkóna či lodžie.
„Kým v minulosti boli vyhľadávanejšími priestranné byty, a to aj v prípade menej izbových kategórií bytov, v súčasnosti sú vzhľadom na výhodnejšiu koncovú cenu obľúbenými menšie výmery s ohľadom na normou odporúčané veľkosti jednotlivých miestností a samozrejme na ich zariaditeľnosť a pohodlné užívanie,“ hovorí Zajíček.
Vítané sú developerské novinky, ako výber z možných dispozičných riešení vrátane fasády (okná, balkóny, loggie), okná v kuchyni a v kúpeľni, komunitné bývanie, nízkoenergetické bývanie a ľudia si začínajú zvykať aj na možnosť rekuperácie.
Nielen štartovacie byty
Čo sa týka výmery, najpredávanejšie byty sa priblížili panelákovým bytom z 80-tych rokov minulého storočia.
Keďže sa trh opäť vracia k nakupovaní bytu „z papiera“ (teda v štádiu projektu) alebo ešte v nedokončenej stavbe, k úspešnému a rýchlemu predaju projektov tiež pomáha dodržiavane termínov výstavby.
Ľudia sledujú, ako rýchlo pribúda hrubá stavba. „Vtedy sa spravidla začína najvyšší záujem o kúpu. Ide o okamih, kedy je možné uskutočniť prvé obhliadky, stavba už nadobúda reálnejšie kontúry,“ dodáva analytik.
Pridaná hodnota v podobe kvalitného projektu, väčšej plochy a vhodnej lokality už začína zaujímať aj majiteľov, ktorí si do začiatku kúpili malý bytík dočasne ako štartovacie bývanie alebo išli do malého panelákového bytu.
Ide najmä o rodiny s deťmi, ktoré hľadajú lepšie bývanie, často v tej istej časti mesta, ako doteraz bývali.
„V tomto prípade je už kvalita lokality veľmi dôležitá. V našich projektoch prevládajú títo klienti a teda najväčší dopyt máme po troj- a štvorizbových bytoch,“ hovorí Drahan Petrovič z Imagine development.
Ako vyzerá byt, ktorý nebude ležiakom?
Treba sa predovšetkým správne trafiť do segmentu, na ktorý sa developer rozhodol zacieliť, hovoria odborníci aj prax.
„To znamená, že napríklad v Bratislave sa byty pre mladých ľudí musia pohybovať v cenách okolo 50-tisíc eur za jednoizbový a 75-tisíc eur za dvojizbový byt,“ konkretizuje architekt Drahan Petrovič z Imagine development. Projekty s takýmito bytmi sa predávajú rýchlo a bez problémov.
V prípade bývania pre náročnejšiu rodinu to je iné. „Táto očakáva lepšiu kvalitu oproti tomu kde býva dnes. Krajšie prostredie, v ktorom je dom postavený, jednoduchšie parkovanie, lepšiu dostupnosť na MHD, k športoviskám, parkom, rekreačným zónam, k nákupom,“ vymenováva architekt.
„Určite sa dnes už väčšina týchto klientov vie orientovať v pôdorysoch bytov a teda kvalitne dispozičné riešenie musí byť štandardom,“ dodáva.
To, čo sa však vidí byť samozrejmé, je ťažšie uskutočniť v praxi a to vzhľadom na dlhý povoľovací proces, ktorý výstavbe predchádza. Developeri to často riešia „prekresľovaním“ projektov tak, aby ich prispôsobili aktuálnym požiadavkám na trhu.
Podľa architekta Romana Talaša zo štúdia SIEBERT + TALAŠ neustále prekresľovanie však nepomôže, pretože už raz sú dané podmienky a východiská pre projekt. Na nedávnej konferencii Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska odporučil ako jedno z možných riešení aj včasnú spoluprácu s realitnými kanceláriami, ktoré sa špecializujú na predaj, majú prehľad o vývoji na trhu a vedia poskytnúť konzultačné služby.
Ležiakom sa podľa Petroviča určite nestanú projekty spĺňajúce kritéria Building for Life (Stavanie pre život). Tie sa úspešne uplatňujú vo Veľkej Británii pri posudzovaní a povoľovaní projektov a už aj na Slovensku existujú projekty, v ktorých sa uplatňujú. Kritériá zohľadňujú udržateľnosť výstavby, v ktorej sa odráža aj ekologické hľadisko a život komunity.
Halka Tytykalová
